关于“新国十条”出台后引发地产股大跌点评:政策组合拳超预期

4 月17 日,中央政府调控楼市再出重拳:国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,规定对部分房价上涨过快的城市?暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款?。从近期政府打出的一系列调控组合拳来看,严厉程度超出预期,4 月19 日,房地产行业指数暴跌下跌7.86%,位居跌幅榜之首,拖累大盘下跌150 点,跌幅近5%, 相关产业链上的板块也跌幅惨重。

调控组合拳超预期,需求将大范围受到打压。

?两会?之后,投机性购房再度活跃,部分城市房价、地价又出现上涨势头超预期,这成为引发政府新一轮调控的重要原因。此次调控严于?927 新政?,不但对二套房贷施行1.1 倍利率,同时还对90 平方米以上的首套臵业、二套房首付成数以及第三套住房采取不同的信贷调控措施。甚至还提出,在部分房价上涨过快的城市,?暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款?,调控严厉程度超预期。此次调控不但抑制市场投资、投机性需求,同时也抑制了改善型需求以及高收入群体的首次大户型臵业需求,全行业需求将大范围受到打压。我们认为新政调控下,未来商品房销量下滑、房价上涨得到平抑将是大概率事件,同时不排除政府继续在部分房价上涨过快的城市推行税收新政试点的可能。

调控将产生负效应--未来供给将难以释放。

?国四条?、?国十一条?的调控重点在于增加供应,意在改善目前市场恶劣的供不应求状况。增加供应是个长期目标,由于从土地出让到开工形成有效市场供应的工程时滞,使房地产行业的供给在短时间内难以迅速提升。同时,08 年开始的新开工同比下滑以及09 年新开工连续10 个月的同比负增长,使行业累积的1 亿平方米的供应缺口短期难以回补(详细计算成在之前报告中有描述,此处不展开)。这一切是造成市场销售火爆,库存无法及时回补,连续创下新低的原因,也是部分城市房价上涨过快的重要背景。此次调控只因短期在供应上难以有作为,通过对需求的打压达到短期缓解市场供求压力的目的。但是,调控的同时也改变了开发商对未来的预期。从土地市场流拍、底价成交的再度出现以及上市公司存货增速的不断下降等现象可以看出:开发商预期谨慎,生怕盲目逆市扩张而重蹈08 年覆辙。因此我们认为,政策大范围打压需求的同时将会对供应产生一定的挤出效应,未来商品房供给或低于预期。

下调行业评级至?谨慎推荐?,建议关注保障性住房受益股以及受调控影响较小的商业地产股。

本轮调控组合拳严厉程度超预期,导致前期地产股反弹中途夭折,我们维持1 月11 日研报--《利空仍有接踵而至可能,下调行业投资评级》中对今年地产股难有持续性机会的判断,下调行业投资评级至?谨慎推荐?。在选股思路上,建议把握三条主线:(1)受益于城市价值提升的个股--苏宁环球、华业地产、招商地产等;(2) 保障性住房受益股--首开股份、中天城投、云南城投、黑牡丹、西藏城投等;(3)受调控影响较小的商业地产股, 如世茂股份。