房地产周刊:17个城市周成交面积达年内最高

上周(5月28日-6月3日)我们观察的17个主要城市成交量351.7万平米,环比上涨7.5%,同比上涨43.3%。上周政策密集:市场秩序方面,湖南否认降低首付比例的微调传闻,石家庄报批挑战限购政策的微调措施。金融信贷方面,住建部提议金融机构对购买绿色住宅的消费者给予优惠贷款利率;重庆完成了公积金新政;中行、建行停止二手房交易首套按揭85折优惠。我们依然维持前期观点,行业限购等核心政策不松,但结构性政策微调将得以默许。6月份仍是推盘高峰期,随着信贷宽松和价格下探,预计6月成交将小幅好于5月。短期内地产股操作性仍较强,并且成交的持续回暖以及多地的政策微调对板块走势仍有一定的支撑。但长期来看,房企价格实质性的下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀,我们维持对板块的中立评级。

支撑评级的要点 政策动态:上周房地产相关政策中,主要关注市场秩序方面:湖南否认降低首付比例的微调传闻;石家庄报批挑战限购政策的微调措施。我们认为挑战限购限贷的微调政策难以得到放行,唯有差别化微调可以延续。金融信贷方面,住建部提议金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。重庆作为迄今为止第19个城市完成了公积金新政。中国银行、建设银行上周起停止二手房交易首套按揭下浮15%利率。

公司信息:上周,中银国际关注的房地产上市公司中金科股份公布了拿地情况;华发股份、世茂股份、亿城股份、冠城大通公布了融资担保事项;中航地产公布了对外投资事项;陆家嘴公布了其他事项。

股价表现:以上周的表现来看,沪深300指数下跌2.13%,申万地产指数下跌1.91%,跑赢大盘。以近一个月的表现来看,沪深300指数下跌5.78%,申万地产指数下跌1.93%,表现强于大市。在我们覆盖的上市地产公司中,表现最好的为中南建设,涨幅为15.7%;表现最差的为京投银泰,跌幅为21.9%。

市场概况:上周,我们观察的17个主要城市合计成交面积为351.7万平米,环比上涨7.5%,同比上涨43.3%;一、二三线城市成交量均涨多跌少,其中,一线城市环比上涨8.6%,二三线城市环比上涨7.2%;价格指数较上一周环比下跌0.2%至166.3,17个城市价格跌多涨少,其中,宁波和重庆涨幅居前,分别为18.8%、8.1%;深圳和天津跌幅居前,分别为5.0%和4.8%。可售存量指数环比下跌0.6%至100.1,十大城市新增可售面积为125.7万平方米,环比下跌44.2 %。 52周移动平均消化月数由年初的18.1个月下降到目前的15.6个月。

投资评级和建议: 全年行业限购等核心政策不松,但支持刚需的政策微调将被持续放行,并且后期政策微调将走差别化微调或结构化微调的路线,有保有压是刺激成交持续回暖的关键。6月份仍是推盘高峰期,随着信贷宽松和价格下探,预计6月成交将小幅好于5月。短期内地产股操作性仍较强,并且成交的持续回暖以及多地的政策微调对板块走势仍有一定的支撑。重点关注行业龙头公司(招商、保利、万科A 等)和快周转、低价走量的二三线地产股(中南——其建筑板块将受益于近期政府对基建投资的支持、首开、荣盛)。但长期来看,限购限贷短期难松,这将限制行业整体增速,同时价格的实质性下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀,并在未来一年内将有所体现,因此维持对板块的中立评级。