国务院常务会议房地产市场调控政策点评:政策继续加码,维持行业看好评级

评论:

1、政府选择在此时出台房地产宏观调控政策一方面表明了政府对房价调控的决心,另一方面为2011年房地产市场确定了调控基调。

2、继续强调地方政府责任,增加地方政府房价调控目标。该政策明确要求地方政府要统筹规划,制定与当地经济发展、人民购房支付能力向匹配的新建住房价格控制目标,增加地方政府对房价调控的灵活性。

3、二手房营业税全额征收扩展至普通住房。该政策是对二手房交易调控的加码,旨在抑制二手房价。结合住建部、发改委、人保部1月25日出台的《房地产经纪管理办法》,以及加快建立个人住房信息系统等措施,表明政府在对房地产市场进行全面规范。

4、二套房首付提升至60%。该政策旨在继续控制房地产改善性需求和投资需求。根据我们的调查研究,二套房购买中近一半是一次性付款,同时,1.1倍基准利率的利率水平对相当一部分购房者仍有吸引力。

5、限购令推广至全国。该政策是对改善性需求和投资需求的抑制,力度超出预期。

6、继续强调加强保障房建设。保障房来源渠道多元化,可以通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房房源,努力增加公共租赁住房供应。

7、综述:该政策是一个宏观要求,地方政府的配套政策将会相继出台,在地方政府出台具体细则之前的真空期成交量可能会有比较大的上升,之后会有下降,但基于刚性需求旺盛,我们认为2011年商品房销售仍能维持较高水平;价格方面,真空期内价格可能会有上升,之后会进入调整,调整幅度取决于各地的供求关系,为调整过程可能比较长。

8、投资建议:政策的提前出台将使地产板块再次进入短期调整,同时也使主流地产公司估值更加便宜,随着对政策的逐渐消化,我们认为地产板块将会进入估值修复行情。维持行业“看好”评级。