地产周刊:成交大幅下滑,价格小幅下跌

要点:

成交大幅下滑,价格小幅下跌

销量:本周楼市成交环比上周大幅下滑,主要是上周成交量高基数所致。我们跟踪的重点城市销量指数环比下降20.0%,比10年均值低24.3%,比09年均值低45.4%,比08年均值高11.6%。重点城市除成都外成交均大幅下挫。本周一线城市成交量环比下降33.1%,二线城市环比下降9.3%。

价格:本周房价环比小幅下跌,我们跟踪的重点城市房价指数较上周下跌3.3%,较10年均值上涨7.7%,较09年均值上涨40.7%,较08年均值上涨54.3%。其中,一线城市下跌2.7%,;二线城市下跌3.8%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比下降1.6%,达到144.3。一线城市库存指数较上周上升0.2%,为106.2;二线城市下降6.6%,为113.4。

未来成交展望:在目前的情况下,政策放松则意味着成交放量、房价报复性反弹,一年多的调控努力将付之东流,未来的调控之路将更为艰巨。我们认为调控继续加大的空间已不大,手段也不多,但年内放松的可能性几乎没有。目前部分城市部分楼盘已开始打折促销,开发商的定价更为理性。我们依然维持年内房价小幅波动(10年成交均价的-10%~+10%)的判断。在二三线城市限购令将出未出之时,这类城市的楼市成交或将明显放大。

二手房市场:成交分化。我们跟踪的重点城市二手房成交有升有降。具体数据为:北京环比上周-30.3%,较10年均值-56.2%;深圳环比2.7%,较10年均值-78.4%;天津环比-9.6%,较10年均值-49.0%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定,本周环比微跌。

投资建议:逢低布局,波段操作。地产股的投资策略方面,政策面限购令向更多二三线城市扩大,政策有收紧之意。我们维持中期策略提出的“三季度看销量,四季度看政策”逻辑,在政策不放的情况下,三季度楼市能否放量可能是地产股反弹的催化剂,而高周转龙头灵活定价的跑量策略也会带来个股超预期增长和超跌反弹可能。但考虑到地产股估值仍在历史底部区域,下跌空间不大,建议投资者逢低参与,波段操作。标的为高周转、业绩高锁定的龙头保利、万科、招地。此外建议关注保障房股城投控股(600649)。

风险提示:销量大幅下滑;楼市硬着陆