房地产:成交环比有所回落,同比降幅收窄

1、上周主要城市商品房成交量环比增速有所回落。16个重点城市上周累计成交量环比增长7.8%,增速比上上周减少27.19个百分点。分区域看,上周主要区域成交量环比均有所回落,长三角地区回落幅度最小,环比保持快速增长,珠三角和环渤海地区环比出现明显回落:长三角地区上周成交环比增长38.57%,增速和上上周相比下降6.22个百分点;珠三角地区上周成交环比下滑5.19%,增速环比减少45.9个百分点;环渤海地区上周成交量环比增长8.38%,增速环比下降24.17个百分点。

2、分城市看,16个重点城市中有9个城市上周成交量环比出现下降。福州、杭州和重庆环比下降比较明显,环比分别下降31.47%、24.65%和21.98%;苏州、上海和南京环比增幅靠前,环比分别增长61.62%、57.3%和31.79%。

3、截至4月4日,16个城市年初以来累计成交量同比下滑8.76%,和上上周相比降幅减少0.79个百分点。分区域看,环渤海地区上周成交同比增速有所减缓,珠三角和长三角地区同比降幅有所收窄。16个城市中有6个城市年初以来累计成交同比实现上涨,其中青岛同比涨幅最大,同比上涨351.09%,其次是昆明和武汉,同比分别上涨93.08%和31.32%。

4、销售均价环比增速有所回落。16个城市中有11个城市获得销售均价数据,其中有5个城市上周销售均价环比上涨,环比涨幅最大的是苏州,均价环比上涨10.13%,其次是天津和无锡,环比分别上涨9.74%、7.61%;上海和杭州上周均价环比回落较明显,环比分别下跌19.77%和17.84%。

5、我们认为刺激成交量反弹的主要因素有以下几点:首先,购房政策逐步趋紧导致购房者出现恐慌心理。随着购房优惠政策的逐步退出以及调控预期逐步加强,购房者争先入市来规避政策的不确定性;其次,目前商品房供应依然偏紧,而且如果10年各地将实质性加大保障性住房建设力度,商品住宅供应将相对减少,引发购房者需求的快速释放;最后,人民币升值和通胀预期依然存在,投机投资性购房热度依然不减。

6、由于上述刺激因素影响,成交活跃有望阶段性延续,但是量价齐升使调控预期也将日益增强,而且成交价格的攀升使成交量持续上升的可能性逐步减弱,因此我们认为二季度上半段成交活跃的可能性较大。

7、在成交活跃有望阶段性延续、再融资有望正式开闸等因素刺激下,房地产板块二季度可能会出现阶段性反弹,主要风险在于市场持续量价齐升所引发的进一步调控预期。从中期看,何时进入加息周期将是影响房地产市场的主要因素。个股方面,可关注一线地产股中未来业绩释放速度较快的保利地产和招商地产,以及二、三线地产股中土地成本较低的苏宁环球和中南建设、业绩增长较明确的滨江集团。