近期房地产市场政策点评:央行开始干预,商品房销售或止跌趋稳

事件:

2014年5月12日,人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。

会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效,并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求:

一是合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

二是科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平。

三是提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

四是有效防范信贷风险,严格执行个人住房贷款各项管理规定,加强对住房贷款风险的监测分析。

五是建立信息沟通机制,对社会关注的热点问题,及时给予回应。

评论:

表明央行对房地产市场销售下滑已引起重视:2014年春节以后,全国30个城市商品房销售呈震荡下跌趋势,2014年每周平均销售套数较2013年周均销售套数下滑超过20%,近期在房价下降预期、银行个人住房按揭贷款收紧等因素影响下,商品房销售有继续下滑趋势。在目前限购、限贷政策下,商品房市场主要需求刚性需求,而刚性需求中,首套房占比又较大。因此,目前商品上销售下滑主要反映刚性需求下降。刚性需求暂时下降并非消失,只是在受到房价下降预期和银行个人住房按揭贷款收紧,以及其他客观因素影响,购房者被动搁置,将来还要释放,如果将来再次集中释放,将会再次对房地产市场造成较大冲击,可能导致短期供不应求,房价再次大幅上涨,因此,从保持房地产市场平稳发展出发,保证首套房个人住房贷款就是保持房地产市场平稳发展。从房地产业对经济拉动作用看,尽管经济对房地产依赖性在下降,但目前环境下,国内经济保持稳定增长仍需要房地产市场平稳发展。央行此时出台该政策,表明其已开始重视房地产市场销售下滑情况,旨在保持房地产市场平稳发展。而今年两会工作报告中也提到“促进房地产市场持续健康发展”。

有助于刚需释放:尽管银行受到息差收窄和不良率上升影响,放松房贷意愿较低,但我们预计在央行协调下,个人首套住房贷款政策可能会有放松,最有可能松动的是放款时间,其次是贷款利率,最不容易松动的首付比例。不论如何,这都有助于房地产市场刚需释放。

限购政策全面放松可能性不大:受经济下滑影响,近期无锡、南宁、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州等地房地产调控政策稍有松动,这体现了分类指导的调控思想。但从全国范围看,限购全面放松可能性不大,主要有以下几点:1、与“打击投机需求、抑制投资需求、保证合理需求”指导思想不符;2、全面放松对市场冲击较大,容易引起市场大幅波动。

对房地产板块利好:1、政策有助于刚需释放,稳定上市公司业绩;2、有助于销售资金回笼,缓解上市公司资金压力。

投资标的选择:由于大中型公司与银行有良好的合作关系,因此,我们认为大中型地产公司收益较多。投资标的首选招商地产、保利地产、万科、金地集团、荣盛发展、金科股份、金融街等大中型企业。