长城地产周刊:五月难觅开门红

要点:

成交明显回落,价格小幅上涨销量:本周全国楼市成交环比上周明显回落。中指院监测的35个城市中,25城市成交量下跌,13城市跌幅在30%以上。我们跟踪的重点城市销量指数环比下降14.8%,比10年均值低30.7%,比09年均值低50.0%,比08年均值高2.2%。本周一线城市成交量环比下降7.4%,二线城市环比下降19.3%。

价格:本周全国房价环比上周小幅上涨,我们跟踪的重点城市房价指数较上周小涨0.5%,较10年均值上涨4.6%,较09年均值上涨36.8%,较08年均值上涨50.0%。其中,一线城市上涨1.1%,北京由于受成交结构的影响,成交均价较上周环比大涨43.6%;二线城市微涨0.1%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比下降5.1%,达到161.4。一线城市库存指数较上周下降0.4%,为101.0;二线城市保持不变,为123.6。

未来成交展望:自3月中旬开始的一波楼市小阳春,我们认为原因一是部分城市供应上升、市场回调预期促使房企加大促销力度,对刚性需求形成一定刺激作用;二是一二线城市中低档项目成交持续平稳,对楼市总体成交量形成一定支撑。目前楼市观望气氛渐浓,开发商去库存压力较大,我们认为楼市拐点可能即将到来。而一旦房价进入下行通道,很有可能出现价格小幅调整、销量持续低迷的局面。

二手房市场:成交大幅下降,价格小幅回落。重点城市二手房成交较上周大幅下降,其中,北京环比上周-42.8%,深圳环比-55.6%,天津环比-51.2%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定,本周环比小幅回落。

投资建议:逢低布局,波段操作。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下,地产行业已开始进入去库存时代。在政策保持从紧的情况下,预计楼市的自我调整将持续很长一段时间。真正的介入良机应位于楼市从底部向上回升的拐点。

地产股的投资策略方面,建议谨慎,逢低布局,波段操作。投资组合为保利地产(绩优龙头,高增长,业绩锁定且弹性大)、荣盛发展(二三线高周转龙头,政策压力小)、世茂股份(商业地产龙头)。