房地产行业摘要:估值仍然合理,股价回落带来重新介入的良机(摘要)

市场对调控政策的担忧导致股价回落,重新介入的良机逐渐显现.

市场对调控升级的猜测使得地产股继前几个月强劲表现后自上周起加大波动。虽然短期内股价仍将频繁震荡,但我们认为调控升级对基本面影响有限,行业估值也仍然合理(买入评级的股票估值具有吸引力),所以股价进一步回落提供买入良机。

政府不太可能出台大规模调控政策;定点调控对基本面影响有限.

在我们看来,调控升级应仅限于一线和少数二线城市,因为这些市场的房价在供应有限、需求稳定的情况下有较大的上涨压力。我们认为中国大部分地区没有调控升级的必要,因为历史及目前的供应增速已经远超过了短期需求增速,房价不太可能持续快速上涨。但基于政策的不确定性,我们还是构建了两种销量情景假设来分析调控升级对于我们所覆盖公司盈利和净资产价值的影响:(1)测试1:只有一线城市的销量回落至2011年的谷底水平;(2)测试2:所有城市的销量均回落至2011年的谷底水平。在测试2这一相对较严厉的情景假设下,2013年净资产价值中值和2013/14年核心每股盈利分别下降5%和7%/15%。在测试1下,开发商所受影响非常有限,分别为1%和4%/5%。此外,由于开发商财务状况明显好于一年前,我们预计即便调控升级扩展到全国范围,我们覆盖范围公司的财务状况所受影响也较为温和,大多数开发商在13年仍拥有资金盈余(未计入目前到13年底新收购项目的可能)。

估值处于/低于周期中值;增速预测保守.

我们认为,开发商良好的财务实力应是板块估值避免重演2010-2011期间大幅向下的重要因素。此外在我们看来,当前估值仅计入了开发商财务状况和增长/回报的温和复苏的预期。我们认为我们研究范围内的开发商将在本轮周期中继续扩大其市场份额,因此未来增长表现有望好于预期。同时,我们还观察到,在房价增长持续受到抑制的环境下,我们覆盖的开发商在过去三年中已逐渐缩小项目收购和投资规模,以期加快资产周转并保持净资产回报率,这可能会带动销量超预期增长。我们的首选股(位于强力买入名单)是万科A、龙湖地产和绿城房产。风险:政府调控政策之严超出预期从而引发房价普遍下跌。