南国置业:开启巨大合作空间,更体系化制度助力发展

南国置业近期平价入股泛悦国际项目,并由南国人员来全权管理,显示了双方合作的良好开端,后续中水电的一级开发项目成都昭觉寺项目预计也将在明年初可以拿地并合作开发,我们可以确信双方土地资源方面的巨大合作空间已经开启,公司确实站上了快速发展的拐点。此外,我们还看到中水电给公司带来了更体系化的管理制度,管理更透明、员工更积极,这将帮助公司在扩大规模的过程中更顺畅的运行下去。我们维持公司2013-15年每股收益预测分别为0.68元、0.91元和1.21元,目标价格上调至11.11元,评级上调至买入。

支撑评级的要点

上调13年销售预测至29亿元,14年可售货值将达70亿元。原本打算持有的汉口广场A区(6亿元)将改为销售,可售货值将增至32亿元,我们上调销售销售预测至29亿元,按照85%结算率,今年销可结算货值将达25.5亿元,加上去年已售未结算9亿元,今年总可结算将达34.5亿元,同比增长60%。预计14年可售货值将达70亿元,同比增长119%,并明年可结算资源将超过50亿元,同比增长44%。

管理制度更趋体系化,制度更透明、员工更积极。原本市场担心中水电入股之后,将改变化原先南国民营企业积极进取的态度和优秀的管理能力,但在入股大半年之后,我们看到的更多的是:(1)春笋培训计划和商业精英培训计划相继推出;(2)重大事项决策一改以往“一言堂”模式,更多采用了经营班子讨论决策而定;(3)中水电带来了更加严格、更加体系化的管理方式,公司由原来许晓明的个人英雄主义运作向由体系化管理制度来运营。

南国平价入股泛悦国际项目,显示了合作良好开端。本次南国置业增资成都泛悦国际项目8,000万元,获得40%股权,以平价入股方式获得权益面积7万平米的优质土地储备。并在运营过程中,项目管理都由南国推荐的总经理负责,同时给予较大运营权利。鉴于水电未来还有超700万方的土地资源,泛悦国际将是一个良好的开端。

n昭觉寺项目预计明年1月拿地,预计将由南国控股。昭觉寺项目是中水电的一级开发项目,目前已经进入尾声,预计该项目将在10-11月可以全部拆迁完毕,并进行二级招拍挂。未来南国和中水电将联合拿地,预计股权占比6:4,预计明年1月左右拿地,预计未来拿地体量在46万平米左右,目前规划为一半商业、一半住宅。

评级面临的主要风险

上市公司管理层与新进大股东的文化冲突;武汉商业地产竞争恶化。

估值

我们维持公司2013-15年每股收益分别为0.68元、0.91元和1.21元,鉴于水电和南国间巨大优质资源的合作空间以及公司本身也属于高成长的商业租售类房企,我们分别按照2013年NAV25%的溢价以及16.4倍2013年市盈率两种方式定价,将目标价由9.58元上调至11.11元,评级上调至买入。