房地产:10月份土地供应和成交环比大幅下降

■策略:维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。目前地产行业规模和利润都已没有空间且趋于下降,估值难以提升。一方面开发商趋势性回归一、二线,行业蛋糕趋于缩小。另一方面土地市场的竞争会愈演愈烈,开发商为保规模,将牺牲利润。此外放贷在银行失去吸引力,房价的涨速难以超过地价。未来只有两种地产股有机会,一类是快周转扩大市场份额的公司,通过业绩的增长凸显价值,如万科,阳光城等;另一类是拥有独特开发模式的企业。如华夏幸福,香江控股,京投银泰等。

■10 月土地市场概况:10 月土地供应和成交环比大幅下降。

分析40 个城市土地市场数据 ,10 月一、二线城市住宅土地成交面积显著下降,三线城市略降。全年来看,开发商拿地仍集中在一线城市。土地均价方面,10 月一、三线城市土地单价稳中有升,二线回落。

1.供应量:10 月一、二、三线城市住宅土地供应环比均明显下降,二线城市供应降幅较大。单月40 个城市住宅用地的规划建筑面积供应量环比较9 月下降36%,其中一、二、三线城市土地供应面积环比分别下降23%、40%和24%。

前10 月一线城市供应量累计增长57%,高于二、三线城市的8%和32%。

2.成交量:10 月40 个城市土地成交面积环比9 月下降52%,其中一、二线城市住宅土地成交面积下降明显,三线城市略降。一、二、三线城市环比下降57%、60%和5%。前10 月40 个城市住宅用地的规划建筑面积成交累计同比增长26%,一线城市累计同比增长84%,领先于二线城市和三线城市的20%、45%。

3.成交金额和均价:10 月土地成交总价环比下降57%,但一线城市土地成交单价稳中有升。10 月一、二线城市住宅土地成交158 亿和442 亿,环比下降52%和65%,三线城市成交总价为146 亿,环比上升8%。前10 月40 城市土地成交总价同比增74%,一线城市同比增长163%,二、三线城市同比增长57%,67%。均价方面, 10 月单月一、二、三线城市成交均价环比9 月变动+11%、-14%和+13%。同比(与去年前10 月均价相比)增长分别增长55%、72%和36%。

10 月一、二、三土地溢价率分别为11.4%、12.9%和1.6%。

■风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻