房地产行业月报:成交平稳,金融去杠杆下分化或将明显

投资要点:

6月成交相对平稳。34个城市一手房成交面积环比降3%,同比降9%,较12年平均水平高5%。环比来看,一线城市升18%,二线城市降3%,三四线城市降21%;同比受基数影响,一线城市降12%,二线城市降8%,三四线城市降7%。

从1-6月一手房累计成交面积情况来看,34个城市成交同比增34%,其中青岛、哈尔滨、温州、莆田等城市同比翻番。

二手房成交同环比均下滑。5个城市6月二手房成交面积环比降16%,同比降2%,较12年均值高18%。从1-6月累计成交面积情况来看,5城市成交面积同比增120%。

多数城市房价仍上涨,涨幅趋缓。(1)多数城市成交均价小幅上涨。15个城市中,同比13个上涨,环比8个上升。(2)综合整体均价、套均面积、分区成交情况来看,房价以上涨为主。北、深、杭、沪4个一线城市房价仍呈现上涨趋势;9个二线城市中,天津、武汉、重庆、东莞、西安、温州均价呈上涨态势,无锡、海口、包头均价相对平稳。(3)从楼盘来看,北京本月新推盘项目9个,超半数楼盘价格上涨,去化多超六成,普通性住房去化水平更高。

库存趋稳,去化时间环比缩短。13个城市可售面积环比持平,同比升1%。整体去化时间11.5个月,环比降2%,同比升13%。

QE明确退出背景下,资金从新兴市场加速撤离,资金成本上升。在此背景下,随上半年需求大量释放,下半年购房需求或较为低迷,预计3季度开始缩量,4季度增速明显下降,估值承压。国发办67号文指出增强资金对保障性安居工程的支持,落实差别化住房信贷政策,加强名单制管理,严格防控房地产融资风险。从近期证监会表态来看,有迹象表明无违规行为的房企有望不被禁止上市、再融资、重大资产重组。若融资放开,适当参与安居房建设的首开、北京城建、泛海、天房发展、中天城投等,以普通住宅产品为主的万科、保利、招地、荣盛、华夏幸福等公司可能受益。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。