房地产2011年下半年投资策略:滚滚江水去浮萍,大浪淘沙留真金

销售虽然有所回暖,但绝对量依然低位徘徊。从目前的情况看,由于调控的深入进行,地产销售增速出现大幅下降。虽然近两个月同比略有回暖,但也只是因为基期数据的技术性问题,其绝对量依然很低。

从资产周转的角度来看,大部分地产企业存货走高的同时,销售成本也在增加。也验证了对于大多数企业而言销售的速度并不理想。另外,从销售结构来看,近期销售增长较好的多数于二三线城市。而随着调控政策的持续进行,二三线城市的销售亦会受到影响。因此,地产企业的销售速度在未来一段时间内,有可能持续在低位徘徊。从而对地产企业的资金造成很大的压力。

贷款日趋紧缩,融资成本进一步升高。地产开发贷款和个人按揭贷款均出现大幅回落,并有降幅逐步扩大的趋势,而企业自筹资金的增速开始有所增加,然后在高位保持稳定。从目前的情况来看,地产企业负债率陡然上升,而经营性现金净流量均为负值。假如货币政策持续紧缩,融资成本进一步上升。地产企业融资成本压力已经非常显著,假如在未来的一段时间,当地产企业的融资成本超出地产企业产品利润率时,融资杠杆将不会对企业资金循环产生有益的作用。

住宅价格增速下降局面已现,下半年利润率将有所降低。从目前的情况来看,住宅价格高位震荡,但增速下降已是必然趋势。虽然地产调控政策对成交价格并未起到立竿见影的作用,但通过对其他两个资金来源的控制效果逐渐累积,部分开发商在新推楼盘出现试探性打折促销。随着调控政策的执行,这些促销行为的比例将会有进一步的增长。

也就是说,地产开发商的产品利润将受到一定的影响。

给予“跟随大市”的投资评级。在目前的情况下,有两个方面决定着地产板块估值水平。第一、对新的政策调控出台的预期正在减弱,有利于板块在短期内形成一定幅度的反弹;第二、前期调控政策的效果将在下半显现,从而对公司业绩预期产生较大影响。往往在地产板块经历了一次较大反弹之后,估值优势将变得并不明显,而伴随而来的有可能是一次较大的调整。因此我们持谨慎态度,给予地产板块“跟随大市”的投资评级。