房地产2012年半年报回顾:中报业绩符合预期,预计年报平稳增长

中报业绩平稳、多数公司中报业绩符合我们前期报告预测

2012年,地产板块中期业绩基本表现平稳,净利润实现增长的房地产公司占49%,整体趋势上完全符合我们7月5日所发报告《2012年中报预览及年报前瞻—预计中报平稳、年报增长》中的预判,此外,万科、招地、深振业、荣盛、苏宁等重点上市公司的业绩变化趋势与我们的预测也基本吻合。

毛利率、净利润率均有所下滑,“降价跑量”风险部分释放

期间房地产板块毛利率、净利润率分别较去年下降0.97和1.64个百分点。我们在前期报告中已提示“2011年四季度开始开发商降价跑量的策略使得毛利率受到较大影响,理论上该部分毛利率下降带来的风险应该在今年四季度或明年才在业绩中得以体现,但我们认为开发商为应对未来政策的不确定性将可能会控制结算节奏以备平滑业绩不时之需”。上半年毛利率与净利率的双双下降正是前期“降价跑量”风险部分释放的体现。符合我们预期。

存货压力逐步改善

通过“存货/预收款”和“推算未售存货/推算销售额”两指标对房地产板块去化压力进行分析,可以看出上市公司存货压力最大的时期已经过去,龙头库存压力小于行业均值,目前行业存货压力已经小于2011年二、三、四季度,而龙头公司则小于去年各季度水平。我们年初以来的各篇周报以及月度策略均对此趋势做出相应提示。

资金面改善,业绩锁定性好,稳定增长可期

楼市小阳春回暖使上市公司资金面得到改善,资本结构转优,净负债率下降,货币资金保障倍数也有明显提升。此外,良好销售累计了较多预收款,在市场一致预期2012年收入同比增长24%,2013年收入增长27%的情况下,期末预收款锁定2012年业绩后,还锁定2013年业绩的45%。未来增长有保障。

阶段性反弹可期,维持行业“推荐”评级

6月份市场一片欢腾,我们即冷静地在下半年策略里勇敢提示“机构超配创历史新高将导致加仓动能减弱、房价已上涨将导致下半年投资地产股需博弈政府的容忍度、博弈难度加大、超额收益将进入收敛阶段”!目前板块指数相对6月高点已下跌20%,调整方向符合我们预期,我们认为阶段性反弹可期!在“金九银十”无法证伪阶段是博弈反弹的最佳买点。推荐金地、万科、招地、华侨城、中南、荣盛、苏宁环球、首开股份、华夏幸福。