11月房地产行业数据点评:热销局面或将延续,投资可能继续减速

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新开工:1-11月全国商品房新开工面积14.51亿平方米,同比增长48.7%;其中11月份新开工1.33亿平方米,同比下降17.63%。11月单月新开工面积大幅下降一方面跟去年同期基数较高有关,另一方面也说明房地产投资开始受到压缩。

竣工:1-11月全国商品房竣工面积4.85亿平方米,同比增长9.6%,其中住宅竣工3.93亿平方米,同比增长7.1%。11月份商品房竣工0.65亿平方米,同比下降0.67%,其中住宅0.53亿平方米,同比下降4.41%。竣工数据也可以反映出房地产投资开始受到压缩。

土地购置:1-11月全国土地购置面积3.61亿平方米,同比增长33.25%;土地购置金额8931亿元,同比增长77.90%。从单月数据看,11月土地购置面积为0.33亿平方米,同比增长10%;土地购置金额达925亿元,同比增长67.41%。土地购置费增速远大于土地购置面积增速,表明2010年前11个月土地价格继续保持快速上升。

投资:1-11月房地产累计投资42697亿元,同比增长36.5%,其中住宅累计投资30021亿元,同比增长34.2%。从单月数据看,11月份房地产投资4628亿元,同比增长36.74%,较上月的37.03%略有下降,其中住宅投资3339亿元,同比增长37.94%,较上月的33.79%上升3.15个百分点,住宅投资增速已连续三个月保持上升。

销售:1-11月商品房销售面积8.25亿平方米,同比增长9.8%,销售金额4.23万亿元,同比增长17.5%。其中住宅销售面积7.41亿平方米,同比增长7.4%,销售金额3.57万亿元,同比增长12.8%。11月商品房销售面积1.01亿平方米,同比增长14.47%,销售金额5286亿元,同比增长18.56%,其中住宅销售面积8959亿平方米,同比增长12.30%,销售金额4355亿元,同比增长12.86%。从单月数据看,商品房销售已连续三个月保持同比增长,并且增速都在10%以上。从价格看,11月商品房单月销售均价同比上涨3.58%,但较前两月均有下降。

资金来源:1-11月房地产开发资金共6.32万亿元,同比增长31.2%,增速连续9个月下降,但下降趋势减缓。从占比看,银行贷款为17.79%,连续9个月下降;自筹资金37.66%,为年内较高水平;其他资金(主要为定金和预售款以及个人按揭贷款)43.52%,连续3月上升;利用外资占比达到1.04%,为2009年7月以来的最高水平。

综述:

国房景气指数和房地产开发投资指数连续下行,11月单月房屋新开工面积和竣工面积同时下降,房地产投资增速放缓,表明行业仍处于低景气状态。11月土地市场的升温我们认为是行业对明年商品房供地可能减少的提前布局,并且可能延续至12月。虽然在政策调控下,12月份新开工和竣工可能继续下降,但土地市场的升温可能会导致12月份房地产投资增速不会大幅下降,全年房地产投资增速保持在35%以上已成定局。商品房连续3个月(9-11月)的热销,我们认为既是前4个月(5-8月)积压的刚性需求的释放,也有流动性的推动。流动性充裕短期内难以改变,加上11年商品房用地供应减少的预期,我们认为12月商品房销售仍能维持较高水平,并且可能延续至11年春节前。虽然市场连续3个月保持量价齐升,但我们认为目前调控政策已非常严厉,另外利率已处于上升通道,房产税2011年可能在个别城市试点,在这些预期下年内出台更加严厉政策的可能性很小。

投资策略:目前地产行业仍处于政策调控期,加息和房产税试点也是利空因素,我们维持对行业“中性”的评级。但从A股地产板块估值看,主流地产公司估值仍非常便宜,我们仍维持对主流上市公司“买入”的评级。