核心观点:
A股地产行业平均高估18%,H股平均高估10%,但被高估的主要是持续调控下面临严峻资金链缺口的公司,财务稳健公司的估值基本合理,部分公司有20%以上的低估,建议把握整体估值下降压力下的结构性投资机会。
投资要点:
4月以来,新房成交量大幅萎缩,房价出现松动迹象,但目前一线城市仍存在40%以上的地产泡沫,这部分泡沫在未来两年内将通过20%的收入上涨和20-30%的房价下降来消化,在完成这一过程之前,调控不会终止。
持续的调控将导致地产企业周转速度下降50%、并持续2年,一线城市房价下降30%,风险重估后,A股地产上市公司平均高估18%,H股地产上市公司平均高估10%,整体市场仍存在下降压力。
不过,本轮调控会导致地产行业的集中度提高,财务稳健的公司和财务激进的公司在低谷中将出现价值分化:那些在持续低谷中面临严峻资金缺口的公司将失去持续经营价值,而仅余净资产价值,这类公司约占到上市公司总数的30%,而市场对这类公司的风险折扣是不足的;与之相对,资金缺口较小、具有持续经营价值的公司,将获取低谷中的套利价值,目前这类公司的估值基本合理,部分公司出现20%以上的低估。
建议:在整体下降压力下,把握结构性低估公司的长期投资价值。
推荐公司:
A股推荐:保利地产、荣盛发展、嘉凯城
H股推荐:中国海外、建业地产、SOHO中国
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