平安地产:再融资利好落地

事项:中茵股份、天保基建非公开增发获得证监会通过。

平安观点:

再融资全面放开将降低上市公司融资成本提升盈利能力。从中茵和天保资金用途来看,中茵为投向商业综合体,天保则为纯住宅项目,两者获得发审委无条件通过,意味着再融资正式无条件全面放开。短期来看,再融资放开直接利好上市公司盈利能力和投资能力,我们测算142家A股地产类上市公司若整体名义利率下降100bp,2014年板块净利润将平均增长2.98%,2015年平均增长3.03%。除已获得发审委披文的中茵股份、天保基建外,目前已公布增发预案的房企还有40家。目前142家A股地产公司资本结构中银行贷款占23.5%,债券占1.6%,预收账款占25.9%,权益资本提供24.5%的资金,应付账款及其他应付款提供15.1%的资金,同时还有大约占总资产9.5%左右的表外负债(主要为未付土地款)。在上述资本结构下,再融资重启将使上市地产公司率先得到低成本资金供给,获得行业集中度提升过程中的超车能力。

n业绩高增长房企将进一步脱颖而出。我们对已公布增发预案的42家房企进行测算,若再融资方案全部获得通过,平均将摊薄所有公司30.6%的股本。考虑摊薄比例较高,我们认为板块在经历短期情绪催生的上涨后,业绩高增长且能够覆盖业绩摊薄的房企将进一步脱颖而出。根据市场一致预期,已披露增发预案房企中,2014年净利润增速超过30.6%为正和股份、莱茵置业、大名城、阳光城、新华联、华夏幸福、首开股份、深天健。我们首推业绩增长确定,资金成本较高、改善弹性空间较大的华夏幸福。

“祖业”丰厚的房企将直接受益。再融资的放开打开了上市房企资源注入的通道,拥有优质可注入资源的房企无疑将最为受益。短期来看,已披露资产注入方案的房企将首先受到市场追捧,目前披露方案42家房企中涉及大股东资产注入的有招商地产、浦东金桥、迪马股份和东华实业和广宇发展。长期来看,大股东拥有优质资源注入预期的房企也将有受益,相关标的中洲控股、招商地产、中航地产等。从这条投资主线出发,我们首推业绩增长稳健、拥有可持续注入优质资源的招商地产、中洲控股。

投资建议:当前板块估值处于低位,再融资放开利于上市公司融资成本的下降,短期将提振板块投资情绪。我们建议投资者关注两条主线:一是业绩高增长、资金改善弹性空间大的上市公司,如华夏幸福、深天健、首开股份;二是拥有优质可注入资源的上市房企,如招商地产、中洲控股等;值得关注的是此轮上报方案的42家企业整体融资额达到1784.7亿,占42家公司总市值的68.3%,整体融资额过大将引发市场的担忧,融资额受到证监会最终削减存在较大概率,建议投资者回避融资额占市值比重过大的公司。

风险提示:房价大幅上升导致调控收紧的风险。