房地产行业:政府积极推地,土地市场量价齐升

9 月土地市场整体情况:在需求增加及推地增加下,成交强劲增长;由于平均地价大幅上涨,出让金同比大幅增长。根据中国指数研究院提供的数据(下同),9 月推出建面环比增34%,成交建面环比增23%,楼面地价环比涨23%,出让金环比增62%。同比来看,9 月成交建面增40%,楼面地价大幅上涨61%,带动出让金同比大幅增长127%。

1-9 月土地市场整体情况:今年以来土地市场表现十分亮眼,量升价飙,土地出让金大幅增加。1-9 月累计推出建面15.0 亿平米,同比增18%;累计成交建面10.4亿平米,同比增18%;平均楼面地价1482 元/平,同比上涨49%;累计出让金1.54万亿元,同比增76%。

分用途来看,9 月除工业之外,住宅和商业用地推出和成交环比均明显好于上月,受推地影响商业用地成交好于住宅。溢价率差异表明住宅用地吸引力更高。

住宅用地成交情况:整体持续向好,一线保持热度,二线较好,三四线开始向好。

9 月成交同环比增43%和29%,溢价率环比微降至26%,仍处高水平;一、二、三四线成交建面环比升33%、30%、25%。从样本地块来看,一线城市住宅用地楼面地价仍呈现上涨态势,二线城市楼面地价相对平稳。1-9 月成交建面4.9 亿平米(+28%),出让金10285 亿元(+89%),一线增幅高于二线高于三四线。

商业用地成交情况:推地推升成交激增,三四线表现抢眼。9 月推地环比增102%,成交环比增113%,同比升147%;三四线成交同环比增超200%,一、二线也大幅增加。从样本地块来看,一二线部分城市地价上涨,多数平稳。1-9 月成交建面2.1 亿平(+32%),出让金3940 亿元(+79%),一线增幅高于二、三四线。

在一二线城市需求旺盛、不断释放背景下,住宅用地市场异常火爆,地价节节升高。而地方财政仍吃紧,4 季度地方政府仍将积极推地;在一二线城市楼市旺销带动行业持续补库存,此外房企融资有条件放开预期下增加房企补货信心,预计4季度住宅用地市场仍将保持一定热度,尤其是一二线城市;一线城市商业用地由于经济集聚力和稀缺性强,也将保持一定热度;其余地市将较为平稳。大家极为关注的土地制度改革问题,我们认为在地方债务18-20 万亿巨压下,土地财政短期内难取消,11 月三中全会土地制度改革最可能是,农村集体用地流转试点扩大,不会出现大量农村集体用地流转致土地成本明显下降。

风险提示:美联储退出QE 超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等。