2011年房地产行业下半年投资策略:矛盾有望缓和,下半年行业机遇略大于挑战

上半年全国商品房销售基本保持稳定,1-5月的销售数据无论在销售面积还是在销售金额上都高于往年。但从增速上来看,上半年商品房销售明显放缓,四月份甚至出现了同比负增长。销售增速的下降是今年调控政策的结果。在各地限购令以及地方政府房价调控目标的制约下,一些开发商主动或被动的对一些项目进行了价格下调,得到的销售成果显著。这意味着需求弹性较好。预计下半年,随着货币政策的持续收紧,开发商资金流压力的进一步增加,年底业绩考核的来临,“以价换量”或将更广泛地出现。

房价出现回调迹象,预计下半年调控政策的效果将进一步显现,房价上涨的矛盾将得到缓和。理由:(一)在偏紧的货币政策下,房地产开发商贷款难度较大,资金来源主要依靠销售回款,因此,如果销售不畅,开发商将迫于资金链的压力在价格上做出让步。(二)去年开始大力建设的一些保障房项目下半年有望逐步入市,保障房供应的增加将缓解购房需求,拉低房价的总体水平。(三)现阶段,房价调控是政治任务。

地方政府为完成所制定的房价调控目标将继续严格控制房价。(四)下半年通胀有望见顶,国内经济增长预期放缓,在这种宏观经济背景下,出现房价快速上涨的概率不大。

第三次房地产调控政策出台不到半年,市场表现平稳,在预计下半年房价上涨得到控制、商品房销售保持稳定的基础上,我们认为下半年新政出台的概率较低。但是,这不意味着政策将放松。在经历过三次调控加码后,政府深刻认识到房价调控的难度,今年从中央到地方都肩负着房价调控的重任。下半年,保障房建设将成为房地产调控政策中的着力点。

11月底前剩下的660万套保障房要全部开工,下半年保障房建设的任务艰巨。积极地来看,保障房建设有利于分流住房需求,能够有效抑制商品房价的过快上涨,从而改善商品房市场的发展环境,解除商品房市场不该承担的社会保障功能,同时,对于优质的开发商来说是发展的机遇。

房地产企业的低估值优势仍然存在,这种优势有望在下半年转化为上行的动力。首先,房价矛盾如果出现缓解意味着政策压力的舒缓,投资者信心将恢复。第二,从盈利能力来看,在各行业中房地产行业是佼佼者。

第三,以1-5月份的销售数据来看,房地产企业尤其是龙头房地产企业的业绩仍然不差,优质房地产企业的业绩保障仍然稳固。

综上,我们认为下半年房地产行业面临的机遇略大于挑战。但是,由于行业发展仍存在较多不确定因素,虽然我们提高了下半年对房地产行业的评级为“强于大市”,但对此保持谨慎的态度,建议投资者在把握投资机会的同时也要注意投资风险。在选股思路上,建议配置基本面较好、业绩增长较为确定、价值低估的高周转企业,如万科A、保利地产、荣盛发展等;受益于保障房建设,且拥有较好的成长性、业绩增长较为迅速、估值较低的房地产企业,如首开股份、北京城建、中天城投等。

风险提示:行业主要面临的风险源自政策层面、市场销售以及资金状况。