长城地产周刊:僵局未破,行情难演

要点:

销量显著下滑,价格小幅调整?销量:本周全国楼市成交量整体显著下滑。我们跟踪的重点城市销量指数较上周下降26.4%,比10年均值低23.6%,比09年均值低44.9%,比08年均值低12.7%。本周一线城市表现坚挺,环比仅下跌0.8%;二线城市环比下跌35.8%。

价格:本周全国房价仍然跌多涨少。中指研究院监测的33个统计城市15个出现环比下跌。重点城市房价指数较上周上涨4.0%,其中一线城市微跌1.0%,二线城市上涨9.0%。我们跟踪的重点城市房价指数,比10年均值上涨12.0%,比09年均值上涨46.4%,较08年均值上涨60.5%。

库存:本周重点城市可售量较上周基本持平。一线城市库存指数较上周下跌0.3%,为99.6;二线城市下跌0.1%,为114.0。受近期成交量大幅下跌影响,重点城市消化周期指数持续反弹,本周环比上升8.0%,达到130。

未来成交展望:预计随着3月供应量的上升,部分需求有可能结束观望重新入市,成交量将有所反弹,但是受到新国八条及信贷收紧等一系列政策的高压,成交量同比大幅下挫依然难以避免。

二手房市场:成交有所分化,价格涨跌互现。本周四个城市二手房成交量较2010年均值都有不同程度的下降,北京自上周成交跌至冰点后本周大幅上扬298.2%。本周二手房成交价格各城市涨跌互现。

投资建议:僵局未破,行情难演。限购令让部分需求失去了买房资格;信贷收紧、利率上调增加了买房成本。在房价维持高位的局面下,这意味着楼市有效需求的萎缩。尽管地产公司资金情况暂无近忧,但回款不畅、信贷从紧,资金问题将成为今年开发商的最大困扰和考验。我们了解到的情况,目前融资类地产信托产品利率已达18%左右,且还有上涨的趋势。事实上,打折促销已开始重归楼市,我们前期调研的部分上市公司,也表示将适当调低楼盘开盘价。我们预计,未来三个月,一二线城市可能呈现销量下降、价格稳定局部下跌的情况,而未受到限购影响的三四线城市楼市价量会更加乐观。

地产股的投资策略方面,我们认为,如果3-5月楼市销量出现超预期反弹,则板块有望迎来新的投资机会。反之,板块继续维持震荡的概率较大。激进的投资者可以考虑逢低吸纳,建议从以下四个角度选股,一是在三四线城市项目布局较多的个股;二是快速周转的龙头企业;三是两条腿走路、X+地产商业模式个股;四是不受限购影响的商业地产个股。

风险提示:楼市僵持时间过长。