房地产行业周报:政治局会议定调、中报密集来袭

政治局会议强调坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。7 月24 日中央政治局召开会议,强调要加强金融监管协调,稳定房地产市场,坚持政策的连续性稳定性,加快建立长效机制。7 月份根据我们的跟踪数据,新房周均成交环比下降了13%,但二手房成交基本持平,我们推测在连续限价限签的压制下加大推盘力度维持合理盈利是房企最优的选择,销售的弹性主要是看推盘量和政府银行对销售及贷款的审核节奏,下半年主流房企的推盘量可能比预期的要更高一些,商品房从零售到整售的比例可能也有所提高。长效机制中,最近长租公寓关注度很高。当前试点发展住房租赁市场的城市租赁需求和新房重合度并不高,上海两幅租赁用地较低的出让价也不构成地价定价体系的削弱,增量开发到存量运营是行业趋势,长效机制的建立会给板块的表现带来催发剂。

住建部公布第二批特色小镇名单,利好板块相关个股。7 月27 日住建部发布了《关于拟公布第二批全国特色小镇名单的公示》,共计276 个,相比去年10月首批公布的127 个有显著增长,其中江苏、浙江、山东均有15 个,广东14个,四川13 个,个数相比较多。特色小镇的批准和开发尽管会规避房地产化但又以房地产开发为前置条件,我们认为具有产业导入能力、国企背景、区属资源和长期资金优势的公司会真实受益,包括华侨城、华夏幸福、南国置业、绿地控股、世荣兆业(区属资源优势)等。

长租公寓市场空间大,但盈利难度也不小。近期市场对于租售同权有很多期望和想象,我们判断在享受基础的公共服务方面租赁住房会有所提升,但享受学区特别是优质学区方面依然面临很高的门槛,比如之前广州的细则里面包括具有本市户籍、本市无房且租房通过政府备案、承租人满足特定认证条件等,这个增量是很有限的,核心原因还是在于优质资源稀缺。长租公寓这一块后面可能会存在一些潜在的受益标的,特别是地方国企。我们测算2015 年全国住房租赁市场规模约1.23 万亿,预计未来几年还将持续增长。长租公寓盈利空间主要体现在特定需求匹配、管理效率提升、规模成本降低和衍生增值服务四个层次,核心还是在后两块,即达到一定规模后通过网络化布局减少整体空置率通过信息化管理降低管理成本、基于大量流动租赁人口挖掘衍生增值服务。后期预计还有利好政策,发展租赁市场也是REITs 发展的突破口,板块受益标的主要是世联行、嘉宝集团、万科等。

创业板现反弹但持续性弱,中报窗口期立足基本面。上周前三天白马股出现调整,周四受到证金持有创业板部分个股及国务院印发《关于强化实施创新驱动发展战略进一步推进大众创业万众创新深入发展的意见》等消息提振,创业板出现强劲反弹,但资本市场套利监管和IPO 常态化等因素使得个股分化趋势延续,我们认为反弹难有持续性。8 月是中报密集发布的时间窗口,选股依旧要立足基本面。继续关注金地集团、保利地产、华侨城、天健集团、南山控股、南国置业等,港股关注碧桂园、融创中国、宝龙地产、旭辉控股等。

风险提示:信贷政策进一步趋紧等。