房地产调研要点:交易量回升势头有望持续,除非政策调整

我们同一些国内投资者在深圳、长沙和成都进行了为期三天的实地调研,主要访问了当地房地产开发商、开发项目以及中介机构。此行要点如下: 1). 我们预计交易量回升的势头有望持续并可能继续放大,进而可能会在未来几个月中一定程度上带动这些城市的房价上涨。在需求方面,我们所看到售楼处的客流量好于预期,这主要是因为刚性需求较强且投资性需求开始逐渐恢复。在供应方面,尽管在过去一年中新开工面积强劲增长,房地产开发商似乎仍在控制开盘节奏并且每批次推出的货量较少以录得较好的销售率,从而使得目前新供应量上升的速度要稍慢于预期。 2). 如我们之前预期,中小户型和/或二三线城市的房地产销量分别好于大户型和/ 或一线城市。我们预计未来几个月一线城市房价上涨的风险和幅度可能相对略大,原因在于新盘供应较少,而且这里的投资需求比二三线城市旺盛。我们注意到,过去几个月中深圳一些项目的销售均价从之前低点上涨了约10%,但成都/长沙的涨幅只有0%-5%。同时我们注意到,在这些城市中拥有高资产周转率、高品牌知名度以及高新盘推出频率的房地产开发商(例如万科和保利)的交易量好于同业企业。 3). 我们拜访的大多数开发商和房地产中介都认为现有调控政策将会继续强化落实,而如果未来几个月房价显著上涨,则可能有更多收紧措施出炉。 投资建议:板块短期将保持区间震荡 我们预计,在政策方向(我们认为这将取决于未来几个月的房价走势)进一步明朗之前,房地产板块将在短期内保持区间震荡态势。相对而言,我们的首选买入股票为万科A 和恒大地产,二者均位于我们的强力买入名单。 我们评级为买入的股票还包括:保利地产、金地集团、花样年控股、万科B、雅居乐房产、保利香港、宝龙地产和华润置地。我们的首选卖出建议为:深圳控股和IFM 投资(二者均位于强力卖出名单);我们评级为卖出的股票还包括:上海复地、绿城房产、华侨城和中国国贸。