1-3月全国房地产开发和销售情况点评:多项指标回落,供给压力大

事件:国家统计局发布了《2013年1-3月份全国房地产开发和销售情况》。

2013年1-3月份,全国房地产开发投资13133亿元,同比增长20.2%;房屋新开工面积3.887亿平方米,下降2.7%,房屋竣工面积1.95亿平方米,增长8.9%,增速回落25.1个百分点。全国商品房销售面积2.09亿平方米,同比增长37.1%;商品房销售额13992亿元,增长61.3%;房地产开发企业本年到位资金26962亿元,同比增长29.3%。3月份,全国房地产开发景气指数为97.56,比上月回落0.36点。

投资要点

投资增速回落。在1999年至2013年的15年里,3月份投资增速较2月份回落的年份有9个,且在3月份回落之后,其间个别月份有波动,但在剩余月份里整体呈回落趋势。此外,这9个年份大多有调控政策出台。照此规律,预计本年度剩余月份投资增速相比2月份数据仍将小幅回落,但会略高于2012年。

新开工同比增速回落。1-3月份,房屋新开工面积38873万平方米,下降2.7%,1-2月份为增长14.7%。从2012年各月的新开工增速来看,今年房价上涨的压力很大。

土地购置面积和成交价款同比增速下降。土地购置面积同比增速从去年2月份开始一直延续负值状态。土地成交价款同比增速也从去年4月份开始持续为负值。土地购置面积持续为负,会对未来一两年内的供应产生影响。

商品房销售继续大幅增长。虽然1-3月份的销售面积和销售额同比增速较1-2月份大幅回落,但仍然保持较高增幅。并且,从房屋新开工面积、土地购置面积等数据来看,2013年将面临供应短缺的局面,因此,纵然有调控政策,2013年的房价仍将往上走。调控政策只是会降低其增幅和增速而已。在调控下,需求会受到一定程度的抑制,但不会消亡,因此,2013年剩余月份的销量增速将回落,但增长仍是较为确定的。

资金来源情况明显好于2012年

景气度微幅回落

对行业的影响及投资策略。从1-3月份的房地产投资和销售数据来看,尽管多数指标出现了回落,但我们认为,2012年持续1年的新开工负增长,将对2013年房地产市场的量价产生巨大影响。由供应减少带来的房价上涨的压力非常明显,这也正是此轮中央出手调控的重要原因。从地方政府对待国五条的态度来看,地方调控房地产的动机不足,将导致政策在执行环节变相放松,而行业内生的增长需求也将释放。因此,尽管有调控的压力,但我们仍然维持行业“同步大市”评级,建议关注行业和区域龙头,包括万科、招商地产,以及荣盛发展。

风险提示。政策和经济形势超预期的风险;楼市销售超预期的风险。