平安地产行业快评:新开工低于预期,量价萎缩加速

事项:统计局公布2014年1-3月全国房地产开发和销售情况,房地产开发投资额15339亿元,同比增长16.8%。新开工面积2.91亿平米,同比下降25.2%。商品房销售面积2.01亿平米,同比下降3.8%。土地成交价款1556亿元,同比增长11.4%。

平安观点:

量价萎缩加速。一季度全国商品房销售面积和销售额分别为2.01亿平米和1.33万亿元,同比分别下降3.8%和5.2%,降幅较1-2月进一步扩大3.7个和1.5个百分点。同比下滑与去年同期高基数有一定关系,但开年以来银行流动性持续紧张,按揭利率上浮及购房者预期悄然转向也是背后的原因。4月前两周上门量数据仍未有明显回升,草根调研了解到主流开发商二季度推盘意愿仍相对不足,蓄客周期亦有所延长,预计4月重点城市日均成交环比3月仍有5%左右的下滑,中性假设下判断上半年全国商品房成交同比持平或小幅下跌。由于需求的调整周期可能长于我们此前预期,我们将全年销售面积同比增速由年度策略中的9.9%下调至5%。

新开工持续低于预期,拿地趋于谨慎。一季度全国新开工2.91亿平米,同比下降25.2%,其中3月同比下降21.9%,低于市场预期。从与主流开发商的沟通来看,主流开发商新开工实际情况好于全国平均。由于去年下半年土地成交大幅增长,预计上半年新开工同比降幅将逐步收窄。一季度土地购置面积同比下降2.3%,3月单月同比下滑16.9%,但一季度土地购置费同比仍增长11.4%,地价仍在高位运行。我们统计的十家主流开发商一季度拿地面积同比下降24.5%,在资金趋紧和地价高企的背景下,预计开发商拿地仍将保持谨慎。3月新开工和拿地面积双双下滑映射出开发商对短中期成交走势仍不乐观。受3月新开工下滑超预期和施工面积增速放缓影响,投资调整的步伐快于此前市场预期,一季度地产投资增速仅16.8%,较1-2月增速下降2.5个百分点。考虑全年土地购置和新开工增速可能低于我们此前预期,我们将全年房地产投资同比增速由年度策略中的17.1%下调至15.1%。

信贷环境持续偏紧,非银渠道收缩。一季度房企到位资金2.87万亿,同比增长6.6%。其中国内贷款同比增20.4%,自筹资金同比增9.6%,增速均有不同程度下降。受信贷偏紧叠加销售下滑影响,一季度个人按揭贷款同比仅增长0.1%,定金及预收款同比下降3.6%,增速近20个月首次为负。在银行融资渠道紧张的情况下,1-3月房地产集合信托募集资金765亿,同比仅增长8.7%,较2013年全年78%的增速回落明显,非标渠道的收缩可能进一步恶化开发商的资金状况。

投资建议:目前市场按揭信贷紧张,加上对房价下跌的担忧情绪逐步蔓延,平淡的销量表现进一步强化了购房者的观望预期,基本面仍将继续探底。在目前阶段,政策的预期改善对基本面的改善作用不显著,在基本面未见底而利率成本趋紧的背景下,板块仍难有翻转性投资机会,政策的预期改善催化的小周期反弹行情在二季度初将明显减弱。我们判断2季度板块投资将围绕“政策底”和“基本面顶”走出宽幅振荡的行情,大白马可维持一定的相对收益,涨幅过大的主题型公司有调整风险。投资上建议关注具备相对收益基础的大白马:万科,保利;可逢低加仓具备模式优势,业绩增长有保障的长期绩优股:华夏幸福、世联地产。

风险提示:量价萎缩幅度超预期,需求修复时间过长导致基本面持续恶化。