房地产行业周报:八月下半月加速回暖,期待金九

房地产市场总体销售备案数据情况--

(1)第35周(13/8/26-9/1)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量备案数据环比上涨21.5%,同比上涨13.8%,除武汉、深圳和青岛等少数城市出现环比下涨外,其它城市均呈现不同程度的上涨,其中苏州、厦门和重庆等城市涨幅较大,涨幅分别达到49.2%、48.2%和35.4%;(2)另根据我们统计的47城数据显示,8月47城新宅销售备案套数比去年同期下降3.4%,环比今年7月则上涨7.16%,一改今年4月份至7月连续四个月的环比负增长态势,而年初至今新建商品房成交套数备案数据比去年同期增长20.53%,同比增幅较前期持续收窄;(3)库存方面,上周重点城市的可售量平均环比下降0.5%,市场预期在“金九”到来前推盘量会有所增加的预期有所落空,就全年来看18重点城市可售量目前一直处于横盘震荡阶段,同时我们也注意到一线城市库存相对较为紧缺,如北京上海深圳等地可售量一直处于低位震荡,供给相对紧张,而二三线则相对较为充裕,库存处于相对高位;另外我们统计的11城总可售量约62.05万套,较上周有小幅增加,而根据销量推算目前11城的去化周期为10.41个月左右,较前期有小幅下降;(4)上周18重点城市成交均价备案数据环比大幅上涨9.4%,主要受推盘结构影响所致,房价整体趋势保持平稳。

行业投资策略

8月份地产指数上涨6.9%,跑赢大盘1.4个百分点,低于大部分投资者预期(因大部分投资者预期的是反转),但符合我们预期(因我们定义为反弹,认为距7月31日收盘有20%空间,未来数月逐步兑现)。由于行情低于大部分投资者预期,目前部分投资者已开始怀疑甚至偏悲观,但我们仍坚持前期判断,仍认为“以地产指数为观测对象,年底前有有望涨回5月底高点”,理由:

一、市场担心9-12月销售会不会不好?而导致地产股出现2011年9月份的杀跌?我们认为:

1、当前政策向上已是确定性事件,向上的幅度有多大,要视乎经济下滑程度及楼市销售回归平静的程度,二、三线城市政策向上的幅度会更大,因此销售不会恶化,不温不火的局面维持到年底没有问题,甚至不排除走一波金九银十行情;

2、而去年11、12月销售太火,因此今年11、12月销售即使同比下跌,理应在投资者预期之内;

3、加上前面7个月销售累计增速实在太高,后面销售即使平淡一些、持续零增长,全年销售累计增速也很大,不会走出2011年那么难看的增速;

4、而且2011年9月份地产股的杀跌是基本面向下叠加政策向下,2011年7月12日温家宝主持国务院常务会议,决定限购扩大到三、四线城市,货币又紧得很,当年出现了M2增速小于工业增加值增速的情况;

5、考虑到2011年1-8月地产股涨幅排第2,既有绝对收益又有相对收益,9月份补跌就不足为奇;

6、2011年,到了4季度,虽然销售没起色(37城新房销量环比3季度增长仅1.1%,同比2010年4季度降低37%),但政策方向开始向上(降准,松调控),万科上涨3.18%、保利上涨8.1%、中南建设上涨9.49%、荣盛发展19%、首开11.51%、招商地产7.52%、金地1.64%、华侨城11.73%;