房地产行业1-7月运行数据点评:投资反弹,销售下滑

事件:国家统计局8月9日公布全国房地产行业运行数据。

点评:

增速反弹。房地产开发投资增速在6月放缓后,7月出现反弹,1-7月累计开发投资31873亿元,同比增长33.6%;其中,住宅投资22789亿元人民币,增长36.4%。7月单月开发投资5622.55亿元,同比增长36.55%,环比下滑25.16%。主要原因有三点:一是上年7月基数较小,同比上升较快;二是6月各地保障房加快开工,投资增加;三是季节性因素,7月开始进入传统销售淡季。由于行业调控,资金逐渐收紧,销售下滑影响开发企业投资意愿,以及基数原因,就全年来看,房地产开发投资增速将出现前高后低走势。

房地产销售7月下滑明显。7月单月商品房销售面积0.76亿平方米,同比增长16.92%,环比下滑33.91%;7月单月商品房销售额4262.58亿元,同比增长39.03%,环比下滑28.59%。

新开工面积增速小幅反弹,未来将继续放缓。7月单月新开工面积1.57亿平方米,同比增长34.19%,环比下滑32.63%。10年新开工面积增速前7月保持平稳,但与上一年平均增速相比有答复下滑,我们预计随着行业调控的深入,调控效果将逐渐显现,资金进一步紧张,房地产开发企业投资意愿下滑,投资进度将会放缓,也将影响到房屋新开工面积增速,下半年增速继续放缓是大概率事件。

自筹资金增速持续上升,成为资金主要来源。1-7月,房地产开发企业本年资金来源47852亿元,同比增长23.1%,比1-6月资金来源增速上升1.5个百分点。其中,国内贷款8018亿元,同比增长6.4%;企业自筹资金19293亿元,同比增长34%。信贷调控效果明显,国内贷款增速已经下滑至接近2008年调控时的低点水平,自筹资金增速持续上升,成为资金来源的重点。

板块估值情况。当前房地产无论是PE 还是PB 均在历史底部区域运行,具有一定的估值安全边际。从重点个股来分析,龙头个股10年静态PE 在10-12倍,11年PE 预测均在10倍以下,最新PB值已经接近或低于08年大底时的水平。

投资建议。受欧美债务危机影响,全球股市暴跌。受大盘及“限购扩至二三线城市”利空影响,6月开始的板块反弹行情告一段落,近期房地产板块大幅调整。整体来看,房地产板块仍将在一个区间内震荡,趋势性机会需要等待行业运行环境的改善。就基本面来看,受益于市场集中度提高的行业及区域龙头为首的蓝筹地产股的安全边际值得信赖,中长期具备估值优势,政策预期出现缓和时会出现估值修复性反弹行情,建议在向下调整的过程中适度提高配置业绩优秀的行业及区域龙头公司和收租类地产公司。同时,紧密关注中报业绩变化情况,寻找那些仍能稳定增长的公司,以及行业整体业绩的变化趋势。