房地产行业:住宅成交继续下滑,库存维持高位

策略:

地产股再融资只是少数公司的机会,不能改变行业趋势,也不是自上而下放松地产,未来政策面平稳为主。我们认为未来主导行业走势的仍是基本面,流动性的负面影响在三季度将体现在销量上,行业难有趋势性机会。

要闻点评:

(1)央行放开贷款利率下限,对地产行业影响较小。短期来看此次调整的象征意义大于实质,贷款利率下限并不是贷款投放的紧约束。并且由于目前首套房按揭贷款最低为基准的0.85倍,按揭下限不调整意义不大,主要是央行不愿释放出与目前地产调控政策相反的信号。长期来看,随着未来“贷款基准利率”指标的淡化,按揭利率的利率中枢有上升的可能。

(2)地产股再融资开放只是少数公司的机会,不能改变行业趋势。

(3)国税总局发文研究扩大个人住房房产税改革试点范围,我们对房产税的观点是:房产税试点扩大是大势所趋,此次扩大是以制度建设为主,不会太严,预计还是对增量征收,对行业不会造成较大影响。

成交:成交量同比增速继续下滑,库存维持高位

(1)一手房:上周48个主要城市周成交面积同比/环比变动-27.1%/-7.4%,同比增速较上周继续下降6.3个百分点。其中一、二、三线城市同比分别变动-33.6%、-27.1%、-22.1%,增速较上周变动-0.1、10.6和1.3个百分点。

(2)库存:26个城市一手房可售套数同比/环比变动+6.8%/+0.2%,同比根据月销售数量统计去化周期为10个月,较去年同期增加1.4个月。一线城市库存压力不大,三线城市风险较高。一线城市可售套数同比变动-10.9%,去化时间为5.9个月,和去年同期一致;12个二线城市可售套数同比变动1.9%,去化时间为10.7个月,较去年同期增加2.1个月,三线城市可售套数同比增加34.1%,去化时间为13.2个月,较去年小幅下降0.7个月。

(3)二手房:17个城市二手房周成交同比/环比变动-2.3%/+3.5%,同比增速较上周小幅回升5.2个百分点。

流动性:银行间市场利率继续小幅下降至6月初水平

风险提示:宏观经济硬着陆,发生系统性风险