房地产行业:对万科B转H获批的点评

万科B转H获批。万科A今日公告称,万科“B转H”终获中国证监会批准,这也使其成为继中集集团之后A股第二家实现“B转H”的内地公司。此次B转H过程中,万科将安排第三方向全体B股股东提供现金选择权,由于分红派息因素,除息后现金对价已从13.13港元/股调整为12.91港元/股。

短期对房地产板块有提振,中期基本面仍处于寻底阶段。我们认为证监会批准符合预期,并不代表调控政策的变化。短期内市场对重组类、含B股、再融资的热情会抬头。但从基本面上看,地产行业仍处于大调整周期,基本面逐渐下移。目前融资是摊薄,而重组时资产评估价格高于二级市场估值,导致中小股东受损。另一方面,市场认为港股龙头地产企业享受估值溢价,会不会拉升A股龙头地产的估值。我们认为两地估值接轨不是某一只股票能完成的,也有可能万科拉低港股的估值。综上所述,基本面无变化,市场可能会反弹,建议反弹减仓地产股。

万科作为行业绝对龙头,销量仍保持较高速的增长。转板有利于公司扩宽公司融资渠道,降低融资成本,并为公司继续进行海外扩张打开想象空间。根据我们A股地产组的预测,预计万科2013至2015年EPS分别为1.34、1.58和2.09元,目前股价对应2014年PE为4.2X,处于历史低位。但我们认为在行业基本面下行的过程中,龙头地产股难有趋势性机会。

投资建议我们中期对地产股看法偏谨慎,主要是基于行业的三个大拐点已经在2013年非常明显地出现:1)没有人口持续流入的三四线城市,需求不足已经显现,这意味着开发商的市场空间从全国又回到了一二线城市。而一线城市长期处于供不应求阶段,政府挤占用地去建设保障性质住房又挤压的开发商的市场空间,也造成地价飞涨,盈利困难。因此,第一个拐点是开发商的市场空间拐点,从全国回到那么40个左右的二线城市;2)资金成本拐点,包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道;3)盈利拐点,房价涨不过地价。2014年地产商的盈利已经进入加速探底的过程,这一方面来自于回归一二线城市造成的地价飞涨,另一方面来自于房价的上涨困难,此外,资金成本的上升,也在吞噬开发商的利润。行业进入大调整周期。

风险提示金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期。