房地产行业周报:地产股调整基本符合我们预期

房地产市场总体销售备案数据情况

(1)第25周(13/6/17—6/23)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量备案数据整体环比上涨44.4%,同比亦上涨11.5%,各大城市均出现不同程度的上涨,主要原因因上上周基数相对较低外所致;另根据我们统计的47城数据显示,年初至今新建商品房成交套数备案数据同比去年同期增长37.83%,同比涨幅较前期有所收窄,截止6月23日,6月当月累计销量环比5月同期下跌1.23%;(2)库存方面,上周重点城市的可售量平均环比上涨0.3%,就全年来看18重点城市可售量目前一直处于横盘震荡阶段,同时我们也注意到一线城市库存相对较为紧缺,如北京上海深圳等地可售量一直处于低位震荡,供给相对紧张,而二三线则相对较为充裕,另外根据我们统计的11城可售量及销量推算目前11城的去化周期为10个月左右,较前期略有上升;(3)供给的充裕与否也直接导致了房价的上涨程度不一,年初以来一线城市房价上涨较为明显,库存相对充裕的三四线城市则涨幅相对有限;上周18重点城市成交均价备案数据环比下跌3.6%,整体趋势仍保持平稳;(4)土地市场情况:根据中指院监测的土地市场数据显示,20城土地市场供应量和成交量环比均有所增加,并且多家房企上演了高溢价拿地,万科、金地、荣盛和深振业期间拿地溢价率分别达到了85.27%、75%、309%和90.8%。

行业投资策略

一、调整基本符合我们预期

5月底地产股指数创下一年半新高后,我们在6月初的中期策略中即表达了谨慎观点并提示了风险,认为没催化剂了,“就整个板块而言,短期难再涨”,这意味着不能再买了。此后,地产股出现了较大幅度调整;

二、流动性和资金成本短期将继续杀估值

主流品种(全国和区域住宅开发类龙头)从调整幅度上看,大市值的龙头已回落至今年3月的低点,但部分中小市值的地产股依然比3月的低点要高,但未来一段时间,市场对这些公司的全年业绩和销售预期,将不会比在3月份所做的预期更乐观,但对流动性和资金成本的预期显然比3月份谨慎了;

三、预计行业政策在短期以维持为主,暂对估值上、下无影响

就行业政策预期而言,这个时点上往后看,很难看得清:再紧,我们认为经济差、没本钱;很快松,房价上涨压力还在,似乎也不太可能。因此我们觉得政策可能还是维持为主,这一块在短期对地产股的估值上和下都是暂时是无影响的;

四、理论上,还没跌到底,但下行空间不大了

理论上,这次地产股的底应比“国五条”出台后形成的底要低(国五条还在、基本面预期也没啥太大差异,但流动性和资金成本更高了),从地产股指数和主流品种目前的股价和估值看,目前应该还没到底,预计还有5%-10%下行空间;

五、仍然维持谨慎观点,静待买入催化剂出现,短期继续建议布局中天、华业。