房地产行业月报-5月:量价齐升房市僵局有望打破

行业基本面点评

2011年1-5月,房地产开发投资增速维持高位,房地产开发完成额同比增长34.6%,其中住宅投资完成额同比增长37.8%。商品房销售增速有所改善,商品房销售面积同比增长9.1%,住宅销售面积同比增长8.5%,分布环比增长2.8%和3.0%。房屋新开工面积增幅明显放缓,增幅为23.8%,其中住宅新开工面积增幅20.6%,均环比下降0.6%。房屋竣工面积增速处于历史较低水平,增幅为12.9%,其中住宅增幅为12.7%。但国房景气指数企稳回升,连续五个月上涨,5月份已达到103.2点。行业景气度的提升有助于房市“僵局”的打破,很多城市房价创下历史新高,尤其是部分一二线城市出现了“量价齐升”的局面,但未来房价整体走势难以确定,“上”有政策压力,“下”有刚需支撑,房价更多是在区间震荡。保障房建设情况低于预期,但对商品房销售构成利好,有利于房市“僵局”的打破。

重点城市成交情况点评

我们监测的16个重点城市5月成交面积环比平均上涨32.9%,同比平均上涨33.1%。从区域来看,长三角重点城市成交面积大幅上涨,上海、无锡、苏州、南京分别同比上涨117.16%、61.11%、25.61%和18.51%;环渤海重点城市成交面积涨跌互现,其中北京、天津分别同比上涨104.86%、22.37%,但青岛、秦皇岛分别同比下降25.16%和6.68%;珠三角重点城市均出现上涨,广州、深圳、中山和惠州分别同比上涨2.38%、130.78%、127.80%和39.57%;其他区域重点城市成交情况不容乐观,福州、成都下降幅度较大,分别同比下降64.14%、32.99%,厦门、重庆保持相对稳定,涨幅分别7.04%、1.48%。

给予行业“增持”评级

我们给予行业“增持”评级。理由如下:第一,随着政策效力的逐渐减弱,前期积累的刚性需求将逐步释放,商品房销售情况或有改观。第二,政策有底线,不可能伤及经济,一旦触及政策“底线”,限购、限贷等行政性调控政策可能退出,投资投机性需求可能释放,房市“僵局”必然打破。第三,保障房建设低于预期对商品房销售构成利好,有利于商品房销售和房价上涨。因此,建议关注业绩稳定的“行业龙头+地方龙头+拥有资源优势的地产公司”。从行业龙头来看,推荐招商地产;从地方龙头来看,推荐首开股份;从拥有资源优势的地产公司来看,推荐中天城投。