130个城市土地市场:地市加速降温,住宅量价齐跌,商业亦现趋冷迹象

成交情况:10月地市加速降温,推地量增加,但成交建面环比、同比大幅下降五成以上,开发商拿地更趋谨慎。1-10月推出、成交建面同比分别增6%、9%,土地出让金同比降6%,地方政府面临一定的财政压力,其中一线城市降幅达17%。

地价情况:10月环比微涨5%,同比涨3%,较10年底跌24%,三四线城市大幅上涨带动整体地价环比上涨,一线、二线城市环比均小幅下跌。1-10月地价同比跌14%,其中住宅用地同比跌10%,商业用地同比涨5%。持续调控下商业用地相对住宅用地吸引力明显上升。

10月住宅用地成交情况:陷入低迷,推出建面环比持平,但成交建面环比、同比均大幅下降四成以上,楼面地价环比大幅下跌17%。一二线城市住宅地价下行趋势明显,环比、同比均下跌,且我们选取的样本地块楼面地价与可比地块相比大多呈持平或下跌态势;溢价率低位下行接近0%;流标率小幅回升,分别为1.3%、1.6%;三四线城市住宅地价相对坚挺,环比、同比均上涨约三成;溢价率7%相对较高,环比下降1个百分点;流标率0.7%相对较低;环比微升0.1个百分点。

1-10月住宅用地成交情况:推出建面同比持平,成交建面同比降9%,土地出让金同比下降近两成,其中一线城市降幅超三成。11年全国住宅用地供应计划较10年实际供应增加72%,年末供应压力陡增,住宅地价仍有10%的下行空间。 近期住宅用地吸引力相对较大的城市:受政策影响较小的三四线城市,以及溢价率下降较少,成交较活跃的天津、太原、重庆等二线城市。

1-9月住宅用地累计销供比:19个一二线核心城市中,13个小于或接近1,住宅用地供应相对充足,原因是调控下住宅成交量的下滑快于住宅用地。 10月商业用地成交情况:调控下商业用地市场持续优于住宅用地,但也出现趋冷迹象,尤其是三四线城市。推出建面环比略增,但成交建面环比降7%,主要因三四线城市环比降43%所致。楼面地价环比涨10%,一线城市环比涨50%,二线、三四线城市环比分别跌31%、11%。我们选取的一二线城市样本地块楼面地价与可比地块相比大多呈持平或上涨态势。溢价率下降至5%,流标率小幅下降至0.9%。

1-10月商业用地成交情况:推出、成交建面同比增幅近三成,远高于住宅用地,土地出让金同比增加三成以上,部分弥补了住宅用地出让金的下滑。

10月地市在楼价逆转下加速降温如我们预期,预计年末地市供应与财政压力增大,住宅用地仍有10%的下行空间,(三四线城市楼市地市降温已现苗头,溢价率将持续下行),地市降温将带来楼市进一步降温,政策调控有望趋稳。近期板块已触底反弹,未来持续上行需楼市价跌量增配合。预计年底到1季度间,若无大幅降价配合,成交量难有效放大,板块难以持续上行。建议适当关注周转快业绩锁定的招地、保利、万科等公司投资机会。

风险提示:注意货币政策持续收紧、政策调控加强、调控时间超预期等带来的风险。