房地产行业2012年投资策略:寒冬料峭盼春风

房地产行业:上调至“推荐”评级。在宏观经济政策转向背景下,行业将逐步走出萧条、恢复增长,在此过程中地产股有望获得超越市场平均的收益率。

影响地产股股价的驱动因素依次是:政策、楼市表现、业绩和估值。政策特别是货币政策是影响楼市波动的关键因素,反过来又受楼市的影响。而楼市价量表现决定上市公司收入和成本(土地市场)变化进而影响业绩,其景气程度也直接影响估值水平。

2012年行业相关政策整体从紧、局部松动。政策面最大亮点在于货币政策的微调,主要体现在自住需求的首付比例和贷款利率上,而针对投资投机需求的限购限贷难有松动。行业政策转暖的促发因素有:房价如期回落、投资增长需要和地方财政压力。

2012年行业景气或呈U型走势,上半年寒冬料峭,下半年春意萌动。预计商品房销量与今年持平,销售额下滑5%。从月供收入比角度看房价合理回调幅度,一线城市为23%,二线城市为32%。上市公司经营策略偏向积极防御、增收减支,并展现出强者恒强和弯道超车的一面。业绩方面,预计行业2011和2012年增速分别为27%和15%。

2012年投资机会:一季度年报增长预期兑现下的估值修复;二季度经济探底下的政策松动;下半年销量持续回升、楼市逐步复苏的趋势性行情。建议超配业绩确定性强、面向主流需求、坚持高周转的行业龙头,重点推荐:万科、招商地产和荣盛发展。