房地产行业:资金为先,长效起航

事件:2014 年6 月26 日,银监会批复同意国家开发银行筹建住宅金融事业部, 以支持推进保障性安居工程建设。

财政对保障性安居工程支持力度小,以政策性资金调动开发商积极性 过去财政对保障房的支持力度较小,且在2013 年出现收缩。2010 年以来, 与住房保障相关的公共财政支出金额仅在3.5%左右,金额不超过4500 亿元, 投入占比较小,且在2013 年出现占比下降的情况,自2012 年的3.6%下降至3.2%。同时,保障性安居工程支出仅占住房保障支出的70%,使得整体财政对保障性安居工程的支持力度较小。

依靠开发商转嫁保障房支出仅是临时手段,政策性措施需要政策性机构来完成,政策性资金将是第一步。当前在北京、杭州等城市均出现了通过配建保障房来抑制的地价过高的情形,而这做法本身具有不合理性,一是无法控制最终的土地规划,二是扭曲政府义务和市场义务。我们认为,开发商作为代建主体,其积极性需要通过土地和资金来调用,由于土地本应该是近乎无偿提供,所以需要资金才是破题的关键因素。

住房金融事业部目的为增加供给,长效机制起航

不涉及个贷,住宅金融事业部目的是增加住房供给。住宅金融事业部的最终目的是实现住有所居,从当前情况来看,问题出在住房供给端,对低收入人群最直接的感受就是供给太少、等待较长,所以住宅金融事业部成功的关键就在于是否能够提供大量、持续的资金供开发商建设。

割裂市场,长效机制起航。当前保障房和商品房是两个割裂的市场,对应两对割裂的人群,我们并不认为保障房能够对商品房带来较大的替代作用, 所以针对市场已划分出来的不同人群,提高低收人群的住房保障,长效机制起航。

为开发商端注入新鲜血液,带来短期利好,长期偏中性,维持增持评级

我们认为,从短期看,当前开发商的资金链在逐步拉紧,住宅金融事业部成立带来新增资金,开发商通过保障性安居工程缓解短期资金压力,对短期带来利好;从长期看,由于保障性安居工程盈利性较低,且和商品房对应两个不同的市场,实质影响有限,真正的大刺激来自于将贷款对象扩大至个贷。我们继续推荐华业地产和万科A。