房地产行业:成交继续缩量探底

事项:统计局公布2014年1-4月全国房地产开发和销售情况,房地产开发投资额2.23万亿元,同比增长16.4%。新开工面积4.32亿平米,同比下降22.1%。商品房销售面积2.77亿平米,同比下降6.9%。土地成交价款2214亿元,同比增长9.6%。

平安观点:

成交继续缩量探底。在信贷持续紧张、购房者预期转变等多重因素影响下,4月全国销售数据延续下滑。单月销售面积和销售额分别为7598万平和5044亿元,同比分别降14.3%和13.9%,环比分别下滑21%和18%。单月销售面积成交创2012年5月以来新低(1-2月合并口径)。前4月全国商品房累计销售面积和销售额分别为2.77亿平米和1.83万亿元,同比下降6.9%和7.8%,降幅较前3月进一步扩大3.1个和2.6个百分点。一季度末上市房企持有资金仅覆盖一年内到期负债的89%,已低于2011年水平(91%)。随着红五月的到来,开发商为缓解资金压力,推盘量较4月有所回升,叠加4月较低基数,预计5月单月成交环比4月将有所改善,同比由于较高基数预计仍将延续下滑。

新开工降幅有所收窄,土地成交放缓。前4月全国新开工面积4.32亿平米,同比下降22.1%,降幅较前3月收窄3.1个百分点,其中4月单月新开工同比下降15.0%,表明库存高企、市场平淡背景下开发商开工意愿仍显不足。前4月全国土地购置面积同比下降6.9%,土地成交款同比增长9.6%,较前3月分别下降4.6和1.8个百分点。其中4月单月土地购置面积下降20.5%,但成交价款仍上涨5.6%表明地价仍在高位运行。

在销量持续下滑,信贷资金紧张和地价高企的背景下,预计主流开发商短期拿地仍将持谨慎态度。由于新开工同比下降,竣工面积同比降幅较3月末收窄4.6个百分点,4月末施工面积增速较3月末下滑1.4百分点至12.8%。由于施工面积、土地购置费同比下滑,房地产投资增速较前3月进一步下滑0.4个百分点至16.4%。

信贷环境未见松动,个人按揭贷款同比下降。前4月房企到位资金3.72万亿,同比增长4.5%,较前3月回落2.1个百分点。偏紧的信贷环境叠加销售持续下降,前4月定金及预收款同比进一步下滑7.8%,降幅较前3月扩大4.2个百分点。信贷吃紧及放款周期加长导致个人按揭贷款同比下降3.1%。考虑到央行近期召开主要商业银行会议,要求支持个人住房消费贷款,未来个人按揭环境或存在边际改善。

投资建议:今年以来由于信贷持续紧张,叠加市场预期改变,成交量持续探底。

近期央行召开主要商业银行会议,要求支持个人政府消费贷款,也反映出管理层已意识到信贷对楼市成交的影响。草根调研和与主要开发商沟通来看,当前信贷环境仍未见明显松动,在购房者购房意愿和购房资本均不足的背景下,预计短期基本面仍将继续下行。

我们判断基本面的触底反弹仍需等待市场信贷环境的改善,在房地产成交调整仍未结束的背景下,短期板块投资仍缺乏趋势性机会,投资上仍建议关注具备相对收益基础的大白马:万科,保利,招商。

风险提示:量价萎缩幅度超预期,需求修复时间过长导致基本面持续恶化。