首开股份:销售明显好转,新盘入市后续更值得期待

自我们强烈推荐以来,股价表现强劲。2月24日我们发布调研报告强烈推荐之后,公司股价累计上涨22%,跑赢行业指数12个百分点。近1月内股价累计上涨8%,领先行业指数9个百分点。受益于北京市场的明显回暖,3月以来公司销售明显好转,5月单月销售创今年新高。据我们跟踪测算,截至5月公司签约销售约50亿元,其中1-2月9亿元,3、4、5月分别为11、10、20亿元。3月以来销售明显好转的原因在于:(1)京内是公司销售主力,调控最严,市场量价调整最为充分,今年回暖也最为明显,5月北京成交量高出11年平均水平80%,创11年以来单月新高。(2)公司产品结构以刚需户型为主,兼顾改善,中小户型占比超60%,显著受益于信贷对刚需支持;(3)积极销售,采取团购等多种促销方式,收效明显,5月北京常青藤项目通过团购大单销售7亿多元。

1-5月以老盘消化为主,新推盘集中在6-10月,销售表现会更好,全年销售140亿元(+23%)可期。估测公司全年可售货量290亿元,其中去年剩余老盘120亿元,新推盘约170亿元。保守假设全年新推盘去化6成,老盘去化3成,则全年有望实现销售140亿元(+23%)。1-5月以老盘消化为主,新推盘约35亿元,仅占全年新推盘量的约20%,且全部为老项目后续加推。预计6-12月将新推135亿元货量,且纯新盘将占较大比例,推盘节奏上集中在6-10月份。其中6-7月京内将主推国风美仑、熙悦山二期、国风美唐二期3个纯新盘,货量共计约30亿元。由于新盘去化情况一般明显优于老盘,特别是纯新盘在定价方面灵活性更大,可以期待公司后续会有更好的销售表现。

公司已成长为以北京为中心的全国性一线房企龙头。12-14年EPS分别为1.51/1.84/2.39元,对应PE9/7/6倍,11年末账面预收款105亿元+1-5月销售50亿元=155亿元,已锁定12年全部业绩和13年的23%。RNAV18.56元,目前股价RNAV7.3折交易,未来将向RNAV平价靠拢,维持“强烈推荐”评级。