房地产行业2010年下半年投资策略:估值处于低位,关键在于房价下降预期消除

调控政策效果突显。“国十条”出台两个多月以来,全国大多数城市房价上涨势头受到明显抑制,部分城市房价开始下降,调控政策初见成效。

成交量进入筑底阶段。由于未来政府出台更为严厉政策的可能性极小,我们认为未来1-2个月内,大多数城市成交量会继续维持在目前水平或略有上升,一旦房价下降预期消除,成交量将会回升到较高水平。

未来房价走势取决于企业库存与现金。我们监测的城市绝对库存尚有上升空间;主流上市公司短期内不会出现资金紧张压力

未来紧缩政策可能成为常态;保障住房建设力度将继续加大。

房地产投资增速不会明显下降。1、行业景气指数连续四月下降,会影响到企业投资信心;2、企业库存尚有一定上升空间,对房地产行业投资利好;3、政府打击囤地力度加大是利好,保障性住房建设力度加大同样是利好;4、银行对开发商信贷紧缩是利空,开发商现金流充裕是利好。

主要上市公司2010年业绩基本锁定, 2011年业绩主要取决于第四季度房地产市场的成交量,如果目前房价下降预期能够快速消除,积压的自住需求和改善性需求将会快速释放,成交量将快速回升至较高水平。

行业评级。基于行业基本面向坏的可能性较低和地产板块较低的估值,我们认为下半年房地产板块走势将强于大市,将行业评级调整为 “看好”。

投资策略。公司选择方面,我们认为投资首选2010年业绩锁定性强的公司和行业龙头公司,地区经济增长较快的区域龙头公司也是不错选择。中长期选择方面,我们认为市场转暖后能够迅速释放业绩的公司具有投资价值。

投资风险:严厉政策持续时间过长;A股市场风险。