房地产行业:周新房成交持续低位

策略:本周上证综指和深证成指分别下跌3.35%、4.74%,申万地产指数下跌6.23%,在23 个一级行业中排第19 位。我们统计46 个城市周成交面积489 万平,同比/环比分别变动-23.6%/-5.1%,同比增速较上周下降3.4 个百分点。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级,预计今年行业基本面仍处下降通道,工业用地升值及独特模式的企业有机会,我们推荐组合:金隅股份(北京工业用地流转)、京投银泰(独特的地铁上盖模式)、华夏幸福(因区开发模式)。建议关注深圳工业用地龙头中粮地产。

要闻点评:2.1、评国土部表示500 万人口以上城市不再安排新增建设用地:产业新城加速,城市工业用地价值提升。我们认为:(1)由于住宅用地属于生活用地范畴,其供应所受的影响不大,仍然处于扩大供应的政策导向之下。(2)此次国土部表态对工业用地的影响较大,未来其供应面临长期趋紧,价格上升的局面。

而随着工业用地价格的上涨,产业升级将会加速,工业园区将加速进行“腾龙换鸟”,产业外迁和人口外溢将在政策推行中加速,城市周边将很快形成大量卫星城组成的城市群,未来新型城镇化将以都市经济圈的形态出现,产业新城将不断涌现。(3)存量工业用地的价值将得到提升。并且随着产业的外迁和人口的外溢,工业用地将倾向于向价值更高的住宅用地转化。推荐华夏幸福和金隅股份。前者产业新城概念将长期受益于产业和人口外溢;后者在北京拥有大量工业用地,价值将显著提升。

成交:新房周成交量继续下降(1)一手房:46 个主要城市周成交面积489 万平(10 月周均577 万平、11 月周均584.5 万平、12 月周均539 万平)。同比/环比分别变动-23.6%/-5.1%,同比增速较上周下降3.4 个百分点。其中一、二、三线城市成交量同比均大幅下降,三线城市环比微升。一线城市合计同比/环比变动-32.3%/-13.1%,同比增速较上周下降10.7 个百分点;二线城市同比/环比变动-19.2%/-5.2%,同比增速较上周下降1.8 个百分点;三线城市同比/环比变动-28.6%/+2.4%,同比增速较上周下降1.3 个百分点。

(2)周库存变化不大:上周26 个城市一手房可售套数144.1 万套,同比/环比变动+9.0%/-0.2%,根据月销售数量统计去化周期为10.7 个月,较上周下降0.0个月,较去年同期增加1.2 个月。一线城市可售套数21.3 万套,同比/环比变动-7.2%/-2.9%,去化时间仅为6.1 个月,较上周和去年同期变动+-0.1 和+1.2 个月;12 个二线城市可售套数81.0 万套,同比/环比变动+9.5%/+0.4%,去化时间为11.1 个月,较上周和去年同期变动+0.3 和-0.1 个月;三线城市可售套数41.7 万套,同比/环比变动+18.6%/-0.1%,去化时间为15.4 个月,较上周和去年同期变动+0.3 和+2.4 个月。

(3)二手房:上周16 个城市 二手房周成交面积104 万平,同比/环比变动-20.5%/+14.2%,同比增速较上周上升12.6 个百分点。北京同比/环比变动-49.2%/-13.6%;深圳同比/环比变动-24.7%/+20.0%;11 个二线城市同比/环比变动-2.0%/+23.1%;3 个三线城市同比/环比变动-60.1%/+29.2%。

流动性:货币市场利率继续回落

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻