万科A:销售均价如期下滑,土地储备态度转变

投资要点:

销售下滑趋势减缓。2011年12月公司实现销售面积59.9万平方米,同比下降13.06%,环比下降18.83%。2011年公司实现销售面积1075.3万平方米,同比增长19.78%。2011年12月公司实现销售金额58.2亿元,同比下降30.3%,环比下降29.79%。2011年实现销售金额1215.4亿元,同比增长12.37%。从单月销售面积和销售金额看,公司销售下滑趋势有所缓解,这与公司销售价格下调不无关系。在房地产行业持续调控的2011年,公司采取以价换量的销售、提前推盘的销售策略,取得领先于行业的销售成果。

销售均价同比下降15.34%。公司12月份销售均价9716元/平方米,较11月份环比下降13.5%,较去年同期下降19.82%。2011年公司销售均价为11302.89元/平方米,较2010年的12048.57下降6.19%。12月份销售均价大幅下降主要为公司四季度以来下调销售价格所致。

12月新增项目面积高于销售面积。12月份公司新增6个项目,建筑面积209.6万平方米,权益建筑面积97.7万平方米;6个项目出惠州外均位于核心二线城市,总地价款46.7亿,公司需支付权益地价款21.7亿。2011年公司新增土地建筑面积为1856.95万平方米,较去年的2948万平方米下降37.01%,高于2011年公司1075.3万平方米的销售面积。从前12月公司土地储备策略看,公司对土地市场态度可能由谨慎转为偏乐观。

投资评级:按12月5日公司收盘价7.33元,公司11-12年PE分别为8x,7x,估值仍处于安全边际以下。我们维持公司“买入”评级。