地产行业周刊第101期:成交下滑,价格小跌

要点:

成交下滑,价格小跌销量:继上周楼市环比大幅下滑后,本周楼市成交环比再次下滑。我们跟踪的重点城市销量指数环比下降5.6%,比10年均值低24.2%,比09年均值低45.3%,比08年均值高11.8%,成交量再次回到了10年的八成以下。本周一线城市成交量环比下降12.9%,二线城市环比下降2.0%。

价格:本周房价环比小幅下跌,我们跟踪的重点城市房价指数较上周下跌0.6%,较10年均值上涨7.1%,较09年均值上涨39.9%,较08年均值上涨53.4%。其中,一线城市下跌0.7%,;二线城市下跌0.4%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比上升1.6%,达到146.6。一线城市库存指数较上周下降0.2%,为105.6;二线城市下降6.5%,为113.3。

未来成交展望:在目前的情况下,政策放松则意味着成交放量、房价报复性反弹,一年多的调控努力将付之东流,未来的调控之路将更为艰巨。我们认为调控继续加大的空间已不大,手段也不多,但年内放松的可能性几乎没有。目前部分城市部分楼盘已开始打折促销,开发商的定价更为理性。我们依然维持年内房价小幅波动(10年成交均价的-10%~+10%)的判断。在二三线城市限购令将出未出之时,这类城市的楼市成交或将明显放大。

二手房市场:成交分化。具体数据为:北环比上周-3.3%,较10年均值-57.7%;深圳成交环比27.8%,较10年均值-84.4%;天津环比7.3%,较10年均值-45.3%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定,本周环比微涨。

投资建议:逢低布局,波段操作。地产股的投资策略方面,随着外围企稳,国内紧缩政策的放松预期恐怕有所回落;定向、结构性的放松,估计也将会把地产排除在外。政策未有放松、基本面未有变化,地产股只能保持区间震荡的格局,本次估值修复行情或许要告一段落。金九银十楼市能否放量可能会是地产股下一波反弹的催化剂,而高周转龙头灵活定价的跑量策略也会带来个股超预期增长和超跌反弹可能。但考虑到地产股估值仍在历史底部区域,下跌空间不大,建议投资者逢低参与,波段操作。标的为高周转、业绩高锁定的龙头保利、万科、招地。此外建议关注保障房股城投控股(600649)。