房地产行业周刊:地方政策频繁微调,成交量略有回暖

上周(2月20日-2月26日)我们观察的17个主要城市成交量连续第四周环比上涨,同比去年春节后第四周上涨5.9%,并且2月的日均成交量同比去年持平;政策方面,上海限购政策“旧政新解”、象山谣传取消限购和中央放开地级市户籍等,再度引起了市场对于政策放松的憧憬,但我们认为中央调控决心不变,核心政策短期内仍不会放松。我们预计未来几个月实体市场的基本面下行趋势不改,但随着近期地产政策微调频频,加之成交有环比回暖迹象,地产股有望迎来估值修复行情,操作性有所增强,建议采取波段操作策略。

支撑评级的要点 政策动态:上周,房地产行业政策微调频繁。上海限购政策的“旧政新解”和象山谣传取消限购等,一方面揭示了地方政府放松限购的意图越来越强烈,也越来越频繁,另一方面也略微透露出了中央对于地方政策微调的容忍态度有些许变化,但限购限贷还不会放松。上周更为值得关注的是,中央首次放开了地级市的户籍,这对房地产行业有两方面的利好:(1)降低了外来人员的落户难度,一定程度上扩大了以户籍为限购依据的部分三线城市的购房需求(全国47个限购城市中,约有12个三线城市可以从中受益);(2)加快三四线城市的城市化进程,扩大购房需求,长期利好三四线城市的房地产行业。总体而言,本次户籍制的改革对于布局于三四线城市的房地产企业来说,是一个长期的利好消息。

公司信息: 上周,中银国际关注的房地产上市公司中,中航地产公布了拿地情况;首开股份、金融街、万科A、荣盛发展公布了融资担保事项;海印股份公布了对外投资事项;金隅股份和阳光城公布了其他事项。

股价表现:以上周的表现来看,沪深300指数上涨4.56%,申万地产指数上涨9.09%,跑赢大盘。以近一个月的表现来看,沪深300指数上涨6.09%,申万地产指数上涨14.35%,表现明显优于大市。在我们覆盖的上市地产公司中,表现最好的为中华企业,涨幅为39.4%;表现最差的为华侨城,涨幅为2.1%。

市场概况:上周,我们观察的17个主要城市合计成交面积为 230.5万平米,环比上涨16%,同比去年春节后第四周上涨5.9%,2月的日均成交量同比去年持平, 一线城市成交量均环比全线上涨,二三线城市涨多跌少,其中,北京周涨幅居前,重庆周跌幅居前;价格指数环比下跌3.7%至150,17个城市价格涨跌各半,其中,天津周涨幅居前,上海周跌幅居前;可售存量指数环比微跌0.4%,连续第8周下跌,但仍居高位,同时,十大城市新增可售面积为121.9万平米,同比去年春节后第四周上涨24%,房企推盘意愿渐增。

投资评级和建议: 近期,由于地方政策频繁微调、地级市户籍放开利好地产,再加上成交略有回暖,导致近期板块走势较强。但我们认为中央调控决心坚定,限贷限购等核心政策短期内仍难放松,行业基本面将继续延续下行态势,板块趋势性投资机会尚未到来。不过,随着近期地产政策微调频频,加之成交有环比回暖迹象,地产股有望迎来估值修复行情,操作性有所增强,建议采取波段操作策略,重点关注行业龙头公司和前期超跌、估值具有优势的二三线地产股。