万科A:稳健增长是“王道”

1、公司业绩符合预期。2010年公司实现营业收入507.1亿元,同比增长3.8%;实现净利润72.8亿元,同比增长36.7%;实现基本每股收益0.66元,和我们前期每股收益0.68元的预测基本相符;公司全面摊薄净资产收益率16.47%,同比增加2.21个百分点。

2、公司销售规模首次突破千亿,市场占有率继续提升。由于公司经营策略和销售节奏把握准确,公司2010年实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,分别比2009年增长35.3%和70.5%。公司销售额占全国商品房成交额的比例为2.06%,比2009年提升0.62个百分点。

公司在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一,在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二,进一步巩固了行业领先地位。公司在北京、深圳的销售额首次突破百亿,销售规模在50亿以上的城市也由2009年的3个增加到8个(北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州)。

3、公司对三、四线城市的布局已初现规模,抗风险能力相对较强。

我们近期对保、万、金、招四大龙头地产公司在售项目进行分类统计,公司在售项目在三、四线城市中占比达到25.57%,在四家公司中占比最高,抗风险能力相对较强。2010年,公司新增加项目87个,万科权益内的占地面积约941万平方米,对应规划建筑面积约2215万平方米。

公司新进入昆明、贵阳、清远、温州、扬州、南通、嘉兴、唐山、廊坊、吉林、抚顺、乌鲁木齐等12个城市。截止2010年末,公司累计已进入了46个城市市场,公司对二、三、四线城市尤其是三、四线城市的提前布局使其在地产调控中安全性相对较高。

4、稳健增长是“王道”。从项目储备看,截至2010年末,公司规划中项目按权益计算的建筑面积为3640万平方米,基本可满足未来二至三年的开发需要。从财务状况看,公司的财务状况保持稳健。2010年末,公司所持有的货币资金较期初大幅增长,至378.2亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8亿元,资金实力进一步增强;公司的净负债率为17.5%,较09年底的19.7%下降2.2个百分点。从开竣工情况看,2010年公司实现新开工面积1248万平方米,相比年初计划的855万平方米增长46%。2011年现有项目预计开工面积1,329万平方米,比2010年增加6%。2011年项目竣工面积计划为729万平方米,比2010年增加65%。从预收账款来看,2010年公司预收款项为744亿元,2011年业绩锁定性较强。概括来说,以公司目前的经营状况看,未来三年公司有较大可能实现稳健增长,而对于一个销售规模突破千亿的地产公司来说,能够实现稳健增长,同时兼顾增长质量,无论是对股东还是对社会,均已尽到其应有的责任,因此,稳健增长是“王道”。

5、维持公司推荐评级。在我国宏观经济稳定增长和城镇化依然处于快速发展阶段的背景下,房地产行业发展前行的内在驱动依然存在。万科在过去二十多年的时间里已充分证明了其行业领跑者的实力和风范,我们有理由相信,万科在未来二十年也定会伴随着行业的进一步规范和发展而继续昂首前行!