房地产行业:同比价格高位坚挺,一线城市再次进入调控密集期

事项:统计局近日公布2013年10月70个大中城市住宅销售价格变动情况。与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个。环比价格上涨的城市中,最高涨幅为1.3%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。10月份,同比价格上涨的城市中,最高涨幅为21.4%。

平安观点:

环比价格涨幅趋缓:10月70个大中城市中,与上月相比价格下降的城市有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个,上涨城市个数比9月份持平。环比价格变动中,最高涨幅为1.3%,最低为下降0.1%。环比涨幅略有收窄,70个城市平均涨幅为0.7%,较9月收窄0.2个百分点。4个一线城市平均涨幅为0.9%,较9月收窄0.5个百分点。一线城市环比涨幅收窄一方面是由于前期基数不断提高,另一方面监管层对项目价格进一步加强了预售审批,使环比涨幅受到抑制。

同比价格高位坚挺,一线城市再次进入调控密集期:10月同比上涨城市个数依然维持在69个,价格同比上涨城市平均涨幅再创新高,69个同比房价上涨城市的平均涨幅为9.3%,比8月提高0.6个百分点。虽然环比涨幅不断收窄但前期累计上涨使同比保持高位,10月一线城市平均同比上涨21.0%,二三线城市分别上涨10.8%和7.6%。

一线城市房价继9月份站上20%的平台后,本月再次创新高。继深圳、上海、北京发布新调控政策后,广州也于18日发布了“穗六条”,将二套房首付比例提高至70%,同时将社保证明年限由1年升至3年。目前一线城市由于面临较大的房价调控压力,四季度收紧了高价商品房预售审批条件,再次扰动新房供应,使四季度成交受到一定影响。

但目前大部分二三线城市房价表现较为平稳,我们判断全国性收紧政策的出台概率较小。

二手房价格涨幅略有扩大:二手房方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降/持平/上涨的的城市分别为2/3/65个,上涨城市个数较9月增加2个。环比价格变动中,最高涨幅为1.1%,最低为下降0.3%,平均为0.4%,与9月相比持平。与去年同月相比,70个大中城市中,价格上涨的城市有68个,与上月持平。10月上涨城市平均涨幅为4.7%,涨幅较9月提高0.5个百分点。二手房价格与一手房基本相同,但价格涨幅不及一手房波动剧烈。

投资建议:目前,投资焦点仍在于改革转型期行业的长期发展趋势,我们认为十八大三中全会决议中涉及农村土地流转对房地产市场的影响中性,放开单独二胎对行业长期利好,房产税立法对行业长期利空,综合而言政策影响中性。决议中屡次强调市场的调节作用,可以期待新任政府对房地产市场将采取不同于前任运动式调控的方式,调控的节奏将更尊重市场规律。稳定的政策预期将更有利于行业的发展,提升被政策长期压制下的行业估值水平。

风险提示:房价大幅上升导致调控收紧的风险。