房地产政策点评:限购扑面而来,二线城市且战且退

房地产政策点评:限购扑面而来,二线城市大逃亡的逻辑逐渐清晰。北京、上海、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、长春、南京、哈尔滨、太原、兰州等城市发布国八条实施细则。限购成为市场热议重点。其中北京限购最严格,特别是对非京户籍的五年“限购”,成为市场的关注点。上海、青岛、成都、南宁、贵阳、长春、南京、哈尔滨、太原、兰州等城市在限购政策方面基本一致。上海外地人两年凭证明决定是否限购。南京、南宁、贵阳、长春、哈尔滨、太原、青岛的外地人一年纳税或社保证明即可。成都和兰州外地人证明材料时间未明确。

二线城市普遍按照最低的标准进行限购。说明二线城市地方政府对于限购的积极性不高,因此未来执行的力度也很难保证。中央如果不对限购进一步规范,限购在城市政府层面将无疾而终。

限购之网漏洞太多太大。但就纳税证明和社保证明来看,大多数以或来进行选择,但社保证明较容易进行追溯缴纳,未来很可能多催生一个产业。还包括其他问题,公司购买住宅如何解决、法律诉讼带来的房屋产权转移、赠与带来的房屋产权转移等问题都无法进行界定。我们认为行政性限购出现较多漏洞是必然情况,因此限购政策不能够最终解决现时的房地产问题。本轮调控还将具有一定的消化周期,消化周期后房地产依然存在价格上涨压力。

乱象横生,房地产市场下行趋势不一定能够确定,特别是二线城市,最大的可能性是在消化周期后维持成交量平稳。而三四线城市的情况可能更好,主要有以下原因:a:政策倒逼作用,资金有向三四线城市转移的趋势;b:在目前背景下,开发商可能采取的策略-- “能卖就卖,不能卖就捂,就高不就低”。按这种策略,未来三四线城市的供应将充裕。在供需两旺的背景下,三四线城市的房地产市场值得期待。

就房地产板块股价自身来说,还将处于波动。但我们认为,从全年的地产股机会看,股价还将挂钩成交量,而成交量能够稳定还需要看供给量。供给量有减轻政策压力和提升企业业绩双重功效,下半年会有供给量的提升,地产股机会窗口最大可能性在年中。具体标的推荐情况请参见周报。