长城地产周刊第八十六期:量价齐升加大调控预期

销量:全国楼市继上周成交量环比大增后,本周再次上升。中指研究院监测的35个城市中量价齐升的城市达到17个,接近半数之多。21个城市成交量环比上涨,其中13个城市成交量涨幅在30%以上。我们跟踪的重点城市销量指数环比上升12.3%,比10年均值低27.2%,比09年均值低47.5%,比08年均值低7.3%。本周一线城市成交量环比上升21.7%,二线城市环比上升7.2%。

价格:本周全国楼市呈现普涨局面,中指研究院监测的35个城市中有26个城市均价环比上涨,其中9个城市上涨5%以上。北京成交均价由于受成交结构的影响环比下跌21.6%,因此我们跟踪的重点城市房价指数较上周下跌4.5%,较10年均值上涨5.3%,较09年均值上涨37.6%,较08年均值上涨50.9%。其中,一线城市下跌6.7%,二线城市下跌2.9%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比下降2.5%,达到171.0。一线城市库存指数较上周上升2.2%,为98.0;二线城市上升2.0%,为121.1。

未来成交展望:政策真空、开发商推盘力度加大、部分需求结束观望令楼市从3月中旬开始呈现成交略有恢复的迹象,而价格在此期间基本保持了平稳。在现有政策保持不变的前提下,我们预计未来成交回暖的趋势仍将会持续,总体水平将会恢复到10年成交均值的8成左右;房价方面,我们仍然维持年内窄幅波动的判断不变(10年成交均值的-10%~+10%)。

二手房市场:成交继续回暖,价格稳中有升。我们跟踪的重点城市二手房成交较上周再上升,其中北京环比11.8%,深圳7.4%,天津环比-6.3%,杭州环比23.8%。二手房成交均价自春节后稳中有升。

投资建议:逢低布局,波段操作。近期在楼市成交回暖、价格未见下跌的情况下,调控预期令地产股的估值水平再次承压:一是国务院督查组陆续返京,或将继续加大对地方政府执行力度的敦促;二是国务院常务会议强调要调整完善房地产相关税收政策,我们认为不排除年内房产税继续扩大试点城市的可能;三是近期官媒再次呼吁加大调控力度;四是加息预期。我们在3月底的二季度策略就提出了地产股“向下空间不大,向上高度有限”的观点,被4月以来地产股的走势所验证。我们维持地产板块脉冲式行情的判断,预计每次反弹高度不超过30%。

地产股的投资策略方面,建议谨慎,逢低布局,波段操作。投资组合为保利地产(绩优龙头,高增长,业绩锁定且弹性大)、荣盛发展(二三线高周转龙头,政策压力小)、世茂股份(商业地产龙头)。