房地产:周成交维持低位,关注京津冀投资机会

策略:本周上证综指和深证成指分别上涨0.59%、0.73%,申万地产指数上涨2.58%,在28 个行业中排第2 位。本周我们统计43 个城市商品住宅成交面积和上周基本一致,同比降幅略有扩大。周住宅合计成交面积358.6 万平方米,较上周环比下降4.1%,同比下降23.1%,同比降幅较上周扩大1.6 个百分点。

截止7 月中旬,今年房地产信托发行规模较去年有所下降,发行利率略有上升。发行信托687 支,发行规模1565 亿,同比降12.3%,发行期限1.81 年,同比减少0.1 年,发行利率9.71%,同比上升17bp。

6 月房地产投资延续今年以来持续下行的趋势,投资增速由5 月的14.7%下降至14.1%,投资增速下降一是受去年基数较高的影响,另一方面开发企业拿地意愿仍维持低位,新开工增速持续处在负增长区。6 销售环比回升,同比降幅收窄,但7、8 月是传统的住宅成交淡季,预计7 月房地产数据难以大幅反转,房地产投资仍将呈继续探底的过程。维持行业“同步大市-A”的投资评级,建议关注京津冀的投资机会。推荐组合:华夏幸福、华业地产、中天城投。

要闻点评:1.1 华夏幸福深度报告:全面布局京津冀的园区开发航母。1)公司是京津冀一体化最大受益标的,在环北京已布局15 个园区,委托面积1355 平方公里。目前环北京周边还处在工业化前期和成熟期的过渡阶段,环北京城市圈发展潜力巨大。2)其“固安模式”解决了传统园区面临的资金瓶颈和招商效率低的难题,优势明显,PPP 模式获政府大力推广。3)今年上半年公司销售远好于传统地产行业,预计2014-16 年EPS 分别为3.08、4.51 和5.98 元,净利润复合增速超过40%,我们认为公司的产业园区模式优于传统地产企业,理应享受高于行业的估值水平,维持6 个月目标价37.2 元,相当于2014 年12X 的PE。

1.2. 6 月房地产数据点评:投资增速继续探底,销售同比降幅收窄。1)土地市场:土地市场价涨量滞,一二线城市占比上升。2)地产投资增、投资资金来源增速持续下降。3)住宅销售面积及金额环比回升,同比降幅收窄。7、8 月是传统的住宅成交淡季,预计7 月房地产数据难以大幅反转,房地产投资仍将呈继续探底的过程。

成交:商品住宅成交维持低位,北京库存明显上升。

(1)一手房:43 个城市商品住宅成交面积和上周基本一致,同比降幅略有扩大。周住宅合计成交面积358.6 万平方米,较上周环比下降4.1%,同比下降23.1%,同比增速较上周下降1.6 个百分点。分城市来看,一、二、三线城市成交面积均环比继续下降,同比方面一线城市降幅最大。一、二、三线城市环比较上周分别下降3.7%、5.5%和0.2%,同比分别下降36.3%、23.5%和9.7%,同比增速较上周变动+0.5、-3.8 和+3.0 个百分点。

(2)库存:上周26 个城市一手房可售套数154.3 万套,同比/环比变动+22.0%/+0.4%,根据月销售数量统计去化周期为15.6 个月,较上周下降0.1 个月,较去年同期增加5.7 个月。一、二、三线城市库存同比增31%、9%和42%,需去化9.8、14.5、26.3 个月,同比分别变动4.0、3.9、13.1 个月(3)二手房:16 个城市二手房周成交面积85.8 万平方米,环比上升4.5%,同比下降25.1%,同比降幅收窄4.2 个百分点。

流动性:央行周净投放170 亿,货币市场利率低位。

风险提示:房贷大幅收紧,房地产企业再融资受阻,经济增速下滑超预期。