房地产行业事件点评报告:春江水暖鸭先知,"聪明资金"在抄底

事件:

2011年5月11日,国家统计局公布了2011年1-4月全国房地产市场运行指标(详见附表)。

分析:

4月住房保障的财政支出166亿元,保障住宅投资环比持平。4月房地产开发投资额为4494亿元,环比下滑2.22%,其中住宅投资额为3244亿元,环比微升0.15%。

我们认为,4月房地产开发投资的环比下滑,是房企对于资金链动态收紧预期的反应;

同期住宅投资的环比持平,我们认为最为重要的原因在于4月住房保障的财政支出大幅上升有关,即4月166亿元的住房保障支出相当于1-3月(267亿元)的62%。

销售竣工比持续上升,商品房供给有下滑的可能。4月商品房销售竣工比为1.69,已连续3月实现环比上升,即由1-2月的1.17上升到1.69。结合4月施工面积环比下滑30.22%,新开工面积环比下滑18.11%,我们认为,若销售受限、资金趋紧持续,那么商品房供给将有下滑的可能,进而“缩量压价”的目标将受挫。

商品房成交的结构性变化,带来销售均价的环比下滑。4月全国商品房销售均价为4033元,较3月的6221元,下滑了27.01%。我们认为,其中最为主要的原因在于中低价位的商品房成交比重上升。证据有二,一是地方政府商品房预售许可管理,使得中低价位商品房供应比重加大且市中心供应量和成交量极小,比如深圳、广州、上海等一线城市的商品房均价都出现过明显下滑;二是当前商品房成交的主力是刚性需求,刚性需求相对较低的购买力正好与供应增加的中低价位商品房相匹配。

开发商资金链还未到“紧绷”时刻,外资增加明显。从静态看,4月房地产开发资金合计与房地产开发投资额之比为1.4,尽管较3月有所下滑,但也处于2010年的平均水平,还未到“紧绷”时刻;且在房企减少投资等“节流”的措施下,我们预计行业资金明显恶化最早要到今年的四季度。与此同时,4月利用外资达78亿元,同比增长107.34%,环比增长34.48%,充分显示了在息差、汇差扩大背景下的“热钱的加法”,“聪明资金”在抄底中国房地产的可能性很大。

维持行业“买入”评级。保障房建设任务平衡地方房价控制目标,使得房价“稳中有升”的预期在5、6月份日趋明朗,商品房成交量有望稳步回升,进而推动房地产板块估值修复行情;宏观经济增长目标平衡物价控制目标,使得“从紧”的货币政策有望在3季度“趋稳”,结合“热钱”的流入,市场流动性总量将增加,进而板块趋势上扬行情值得期待。我们重点推荐宁波富达(600724)、黑牡丹(600510)、凤凰股份(600716)、荣盛发展(002146)和滨江集团(002244)。