房地产行业快评:重视保障房融资放开带来的整体机会!首推城投公司

保障房由于资金问题进展缓慢,三季度有望放开保障房融资:

正如我们所料,保障房建设由于资金问题,进展缓慢,1-5月份完成不到30%。

而住建部在今年三月份的时候就给地方下达了10月30日前全面开工的日程表,这也意味着三季度是保障房建设高峰期,同时也是保障房资金需求的高峰期。考虑各种已有的政策支持,我们预计保障房建设资金的缺口仍在3000-4000亿元,需要从社会筹集。要填补这个缺口就必须要针对保障房的专项融资进行一些放松。三季度随着保障房资金问题愈发突出,有望放开融资,这一预期会越来越快得到兑现。

积极信号已现:

关于保障房融资,我们已经看到非常积极的信号。首开股份6月3日发布公告,公司向银行间市场交易商协会申请注册,拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据,所募集资金将用于保障性住房项目的建设。我们判断,在保障房建设对资金量需求如此之大的时候,首开的融资通过可能性很大,且可以复制到其他企业。

意义重大,政策将出现较积极因素:

毫无疑问,保障房资金问题最终的解决还是需要社会解决。这也意味着政府对企业的诉求在上升,地方政府对调控的态度已经在发生变化,而中央为完成保障房建设,对于开发商是否开一道保障房融资的路也将成为考虑的问题,我们认为放开保障房融资可能性极大。这也意味着政策见底,开始向积极面好转,虽然看不到对商品房的放开,但保障房的融资放开,意义已经很重大。

本轮上涨持续时间会比较长,幅度会比较大,建议买入地产股:

从政策上来看,保障房融资政策的积极变化将成为地产股估值回升的驱动力之一。从受益路径来看,参与保障房建设的企业将有机会从银行间市场获得大量的资金,加快企业的周转,这成为估值水平上升的第二个促发因素。

由于整个三季度都是保障房密集建设期,因此,保障房融资的相关利好将贯穿整个三季度,上涨的促发因素持续性很强,且估值提升对地产股影响很大,我们预计受益保障房融资的企业2011年PE 至少上升至13倍,空间有30%。建议买入。

两条思路选股,推荐组合(黑牡丹、首开股份、北京城建、中天城投、南京高科):

第一条选股思路是从一级开发与保障房业务良性循环的角度。

由于一级开发和保障房业务占比较大的企业一般都是政府的融资平台,一直以来的资本市场的融资全面暂停使得这类企业对政府失去了融资功能。地方政府对其也没有太强的诉求,因此,我们看到在一些实质性协议上迟迟不能得到兑现,一级开发卖地的进展速度也远远低于预期。然而,保障房融资的放开意味着这一类公司恢复了融资功能,地方政府对企业的态度将会发生”V”形反转,有极大可能在一级开发业务上获得地方政府支持,进展可能超预期。这将引发公司价值的大幅提升。

此外,由于廉租房和公租房建设的资金收回期长,我们判断若放开融资则市场资金将倾向于经济适用房和限价房为主体的保障房项目。由于一级开发业务往往产生较多的拆迁安置房(属于经济适用房),因此将更容易获得银行间市场的资金认可。

这样,一级开发与保障房业务形成了良好的循环,卖地和保障房建设的速度都有望加快,这类企业我们推荐保障房建设体量较大、且有较大规模的一级开发业务的江苏常州城投公司黑牡丹(首选,公司已在2月份申请发行9亿中期票据,有望成为首个获得融资的公司)、南京高科。

第二条思路则是通过保障房融资加快企业整体周转的企业,估值将得到提升,我们倾向于一些资质较好,容易在银行间市场获得资金倾斜的公司。推荐首开股份、北京城建、万科、保利、招商地产。