房地产行业事件点评报告:国家统计局公布2010年1-6月全国房地产市场运行情况

上半年全国房地产开发投资同比增长近4 成。1-6 月房地产开发投资为19747亿元,同比增长38.1%。我们认为其中的原因在于,一是去年同期房地产开发投资基数相对较低;二是土地购置费起到积极作用,2010 年1-6 月土地购置费占房地产开发投资比重为21.4%,较去年同期上升了5.2 个百分点,对于“38.1%”同比增速的贡献了13.6 个百分点;三是各地保障房建设的推进,2010 年6 月房地产投资环比增长46.3%,体现了“保障房”推动投资作用。

6 月当月商品房成交反弹明显但房价下降亦明显。数据显示:2010 年6 月全国商品房销售面积为9200 万平方米,环比5 月上升了35.8%;同期,全国商品房销售均价为4348 元/平方米,环比5 月下降了13%,表明在当前房地产宏观调控周期中“以价换量”的方式具有一定的可行性。此外,6 月70 大中城市房屋销售价格环比指数为99.9,是15 个月来首次低于100,表明在宏观调控措施的作用下房价过快增长得到了一定遏制。

上半年房企“自有资金”比重逐步提高。1-6 月房地产开发资金合计为33719亿元,同比增长45.6%,较1-5 月下降了11.6 个百分点;与此同时,房企“自有资金”在房地产开发资金中的比重由2 月的32.9%上升至6 月的36.8%,表明在商品房销售低迷的背景下,“自有资金”的地位“被”提高了,从另一侧面反映由“信贷融资收紧、销售回款下降”所带来的行业资金链趋紧的现状。

国房景气指数继续环比下挫。6 月国房景气指数为105.06,环比下降0.01,连续第3 个月下降。2010 年2 季度房地产企业景气指数与房地产企业家景气指数分别为109.3 和127.3,环比分别下降23 个百分点和8.5 个百分点,与国房景气指数相呼应。我们认为,在政策预期明朗、成交整体回暖之前,行业景气度翻转的可能性不大,当然我们不排除景气指数出现反复的可能。

维持行业“中性”投资评级。