房地产:芜湖新政暂缓不改政策回暖趋势

行业事件简述:

此前,芜湖市人民政府于2月9日发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。通知规定2012年在芜湖买房可免契税,购新房发补贴。

芜湖市政府网2月12日发布通告,宣布暂停执行此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。通告称,《通知》公布后,社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中,为保持房地产市场更加平稳健康发展,经研究决定该《通知》暂缓执行。

事件影响分析:

尽管芜湖的政策符合支持首套的方向,但还是暂缓执行。但我们认为,这并不影响地产政策回暖趋势,中央与地方政府在地产政策上的态度是一致的,即下滑过于严重是需要放松的。

会出现新政暂缓的情况,我们认为只是双方在救市时机上的认识有所差别。这是由土地市场与房地产投资对楼市的敏感度不同决定的。相比之下,对楼市更为敏感的是土地市场,也就是地方政府将首先感受到房地产调控给财政带来的巨大压力,而房地产投资要反映出楼市的状况,则要滞后得多,大概在3-6个月之间,这也决定了中央认为放松地产调控的时机会与地方政府有所冲突。

当地方政府已经难以忍受土地收入严重下滑的时候,决策层关心的房地产投资还并没有对经济带来多大伤害,中央显然不会认为这是救房地产的好时候。

但根据我们的房地产投资预测模型以及对开发商的调研情况来看,未来几个月,房地产投资将面临大幅下滑的境地,届时地产调控放松的时机将会更为成熟,地方政府再救市,暂缓的可能性就很小了。

有一个细节其实已经说明中央对于地方救市的态度也在逐步缓和,去年佛山新政是当晚暂缓,此次芜湖是三天后暂缓,很可能决策层也经历了一些犹豫的过程,最后鉴于目前经济还没有因为地产下滑出现问题,暂缓执行。

很显然,这个问题迟早会出现,而且会很快,房地产投资一般滞后销售3-6个月,相信1季度内,地产投资大幅下滑拖累经济的情况就会出现。

展望未来几个月,政策回暖趋势相当明显,首套房的支持也将使成交量有所修复,我们继续看好地产股。维持年度策略买入评级,推荐冠城大通,华夏幸福,保利地产,荣盛发展,华业地产,宁波富达,阳光城。