2015年地产行业年度策略报告:轮回与新生

政策周期的轮回与新生:中国房地产经历了2010 年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后,随着限购的大范围退出,930 房贷新政和新一轮降息周期开启,行业再一次迎来了政策由紧到松的拐点。由于持续高企的资金成本是制约需求复苏的关键,因此降息周期开启后房贷利率下行将是2015 年政策的最大看点。我们测算降息40bp使购房者月供下降4.1%,房贷利息总额下降7.3%。

债务成本下降将使地产公司2015 年净利润增长1.3%,高杠杆运营的开发商受益将更为明显,净利润增厚幅度超过4%。

需求的更迭与变迁,行业难以实现V 型反转:上一次地产政策最大力度拐点发生在2008 年末,此次政策调整的力度和方向有一定的相似之处,但与2008年截然不同的是,当前行业的整体供需已经发生根本变化,标志性指标即为全国范围内已实现户均1 套房。加之国内住房抵押市场的不成熟禁锢房贷资金来源,预计刚性需求难以实现v 型反转。但目前我国城市人均居住面积尚处于中低发达国家水平,同时前期严厉的限购限贷政策压制了改善型需求的释放。我们预测2015-2020 年,改善型需求尚有20%的增长空间。预测2015 年商品房销售面积同比增长6.1%,销售金额同比增长8.2%。

由销售规模回到资金回报,自下而上的转型势在必行:全国范围内供求平衡加之一二线城市土地价格刚性,土地红利的时代逐步褪去。同时土地成本占比的提升和持有型物业的资金沉淀,将使开发商关注点由销售规模转向资金回报。2015 年将是转型逐步兑现预期的一年,对于成功实现转型的房企,有望实现盈利和估值提升的“戴维斯双击”,而对于转型失败或低于预期的概念股,或有明显股价回调的风险。

事件型催化:国企改革与REITS 试点。站在2014 年年末,我们仍坚信2014 年仅仅是新一轮国企改革大戏开启的元年,国企改革主题仍将贯穿整个2015 年。投资标的可遵循两条主线:主线一:为提高证券化率带来的国资整合机会。主线二:制度变革带来的政策红利。建议关注天健集团、深振业、华侨城、沙河股份等。同时一线城市北京、上海、广州、深圳四城市2015 年有望重启中断许久的REITs 试点,建议关注在一线城市持有商业资产的金融街、中国国贸。

投资建议:实际利率的下行是驱动房地产基本面和板块估值回升的重要因素,强烈建议关注货币政策的变动,并加大对销售弹性较大、行业龙头的配置,推荐招商地产、保利、万科及高杠杆公司华夏幸福、荣盛、泰禾、首开。但纵观2015 年全年,行业短期供需情况的改善仍面临中长期增长的瓶颈,企业转型和调整是大势所趋。建议投资者关注优质的转型公司,如世联行、信达地产。

同时对于国企改革及REITS 试点带来的事件型机会,建议关注国企体制改革的标的(天健集团、中洲控股,华侨城),REITS 试点(金融街、中国国贸)。

风险提示:房产税推出,下半年房价上升引发政策收紧的风险。