房地产行业:周住宅成交维持高位,关注沪港通投资机会

策略:维持行业“领先大市-A”的投资评级。新政刺激下成交回暖非常明显,继续看好地产股。央行9.30新政以来,我们认为新政必将对销量产生有效刺激。

我们预计一线城市在2015年1季度左右完成调整,全国要到2015年3季度左右。行业未来趋势上升,估值在底部,继续建议关注。此外关注沪港通带来的A股地产投资机会。沪港通推荐保利地产、万科A、和华夏幸福,龙头推荐招商地产。转型地产股推荐宋都股份、银亿股份、华业地产、广宇集团。

本周上证综指和深证成指分别变动+2.51%、+1.12%,申万地产指数上涨1.91%,在28个一级行业中排第6位。

截至11月15日,今年房地产信托发行规模较去年大幅下降,发行利率明显上升。合计发行房地产信托1033支,发行规模2390.2亿,同比降27.9%,发行期限1.76年,同比减少0.13年。发行利率上升21bp至9.70%。

要闻点评:

1.1.沪港通如期开闸,推荐保利地产、华夏幸福、万科A。1)当前A股沪股通地产企业PE(TTM)为15.49X,高于港股的6.91X。A股地产估值难以整体提升。2)推荐A股龙头地产企业保利地产、万科A。保利地产2014/15年PE分别为4.9X/4.2X,万科企业为6.49X/4.97X,中海外的市场一致预期为6.46X和5.72X。此外,虽然万科A不是沪港通标的,但A股相对H股折价15%。3)稀缺标的华夏幸福将受益于沪港通启动。

1.2.10月地产投资下滑速度趋缓,土地、销售、开工数据均触底回升。10月房地产投资仍延续今年以来的持续下行趋势,较上月12.5%下降至12.4%,但降幅有所收窄。三季度以来放松政策效果逐渐在10月体现,虽然目前新开工增速持续处在负增长区,但呈明显的触底回升趋势,预计未来投资增速仍将呈继续筑底的过程,但下行速度在放缓。

1.3.上海出台普通住房认定新政,放松幅度大,预计对成交有明显促进作用升。

1)根据易居测算,上海普通住房保有量占比大幅提升21个百分点至77%,影响显著;2)普通住房认定一方面能够享受9.30政策的首套房认定放松政策,另一方面将明显降低一、二手房的成交税费成本。3)我们认为房地产放松政策效果将在未来逐渐体现,商品住宅整体成交回升是大概率事件。

1.4.华夏幸福:布局通用航空,产业联盟助力园区加速升级。

成交:周商品住宅成交面积环比高位小幅回落,库存上升速度趋缓.

(1)一手房:本周我们统计42个城市商品住宅成交面积环比小幅回落,但仍维持年内高位。本周住宅合计成交面积524.6万平方米,较上周环比下降5.0%,同比下降7.9%,同比降幅较上周扩大0.6个百分点。分城市来看,一、二、三线城市成交面积同/环比均下降,三线城市降幅较大。本周一、二、三线城市环比分别较上周下降2.8%、0.7%和19.1%,同比分别下降12.6%、3.5%和17.4%,同比降幅较上周分别缩小2.8、缩小2.6和扩大13.1个百分点。

(2)库存:周末24个城市一手房可售套数157.2万套,同比/环比变动+36.5%/+0.1%,根据月销售数量统计去化周期为12.9个月,和上周一致,较去年同期增加4.4个月。其中一、二、三线城市库存同比增44%、26%和51%,分别需去化7.1、12.7、23.9个月,同比分别增加2.2、3.7、12.2个月。

(3)二手房:本周16个城市成交面积环比下降13.4%,同比下降14.0%。

流动性:货币市场利率维持低位,本周继续零投放。